Skip to content Skip to footer
Investment Builders
Blijf op de hoogte
Investment Builders

Off-market hotel

Close

Zoekt u informatie over off market hotel of recreatie vastgoed? Het kopen of verkopen van een hotel staat niet op ieders dagelijkse takenlijst. Het kan moeilijk zijn om betrouwbare begeleiding en informatie te vinden over off market hotel vastgoed kopen of verkopen. Of u nu geïnteresseerd bent in dit specifieke onderwerp, omdat u overweegt een hotel te kopen, of dat u vragen heeft over het onderwerp het kan geen kwaad om informatie in te winnen bij ervaren professionals.

Off-market hotel

Onderscheid off market hotel- en ander vastgoed

Wat u moet weten over hotelvastgoed, is dat hotels anders zijn dan alle andere soorten vastgoed. Het is onroerend goed, maar dan anders. Hotels hebben een ingewikkelde operationele structuur en zijn sterk afhankelijk van gasten om een huurprijs per nacht vast te stellen. Dit in vergelijking met bijvoorbeeld een huurappartement van een jaar of een lange termijn huurovereenkomst. Dit maakt hotels anders dan andere accommodaties en ze reageren snel op veranderingen in de markt en economische omstandigheden. Een hotel kan profiteren van een drukke periode en de risico’s van het laagseizoen verkleinen. Opmerkelijk is dat hotels in staat zijn om snel te reageren op operationele wijzigingen en verbeteringen. Deze eigenschappen houden ook in dat hotels de eersten kunnen zijn die te maken krijgen met enorme verstoringen in de markt.

Verschillende soorten hotels

Hotels zijn verder onverdeeld in verschillende soorten eigendommen. Het onderscheid zit in de diensten en beschikbare faciliteiten en voorzieningen.

  • Full-service hotels. Luxe resorts van luxe en middelgrote merken. Deze hotels bieden veel diensten en voorzieningen, zoals een wellness centrum, vergaderzalen, restaurants, bars en sportfaciliteiten. Voorbeelden zijn Marriott, Hilton en Four Seasons.
  • Select-service hotels. Deze hotels vallen tussen het luxe en middensegment in. Courtyard by Marriott en Hilton Garden Inn vallen onder deze noemer.
  • Hotels met beperkte service. Hotels zonder restaurant of vergaderfaciliteiten, bieden nog steeds bepaalde faciliteiten zoals fitnesscentra en eenvoudige zwembaden. Holiday Inn en Comfort Inn zijn hiervan voorbeelden.
  • Hotels voor lange verblijven. Geschikt voor onder andere zakenreizigers met langdurige opdrachten. Kamers zijn groter en hebben voorzieningen zoals een eigen keuken. Kortingstarieven bedoeld voor een langer verblijf.
  • Budget hotels. De kosten van deze hotel zijn laag, maar de voorzieningen en dienstverlening is beperkt. Een voorbeeld is Ibis Budget.

Werkwijze en prestatie ontwikkeling

Om de prestaties van een hotel te volgen zijn er gegevens die daar inzicht in geven. Het gemiddelde dagtarief, aangeduid als ADR en de inkomsten per beschikbare kamer, aangeduid als RevPAR zijn daarbij onmisbaar. Het berekenen van de ADR is eenvoudig. U deelt de kamerinkomsten door het aantal kamers die over een bepaalde periode zijn verhuurd:

  • ADR = Kameropbrengst / het aantal verhuurde kamers.
  • De RevPAR berekent u door de ADR te vermenigvuldigen met de bezettingsgraad.
  • RevPAR = ADR x bezettingsgraad.

Hoteleigenaren, maar ook exploitanten hechten veel waarde aan de dagelijkse, wekelijkse, maandelijkse en jaarlijkse RevPAR cijfers en trends om meer inzicht te krijgen in factoren die van invloed zijn op de prestaties van het hotel. Het vergelijken van de cijfers van uw hotel, met die van een concurrent geven u een maatstaf voor het analyseren van de eigen prestaties in vergelijking met anderen.

Wat maakt een hotel succesvol?

In grote lijnen zijn er twee hoofdgroepen van consumenten die van invloed zijn op het succes van een hotel: zakenreizigers en toeristen. Zakenreizigers stimuleren de vraag voornamelijk van zondag tot en met donderdag, terwijl toeristen de vraag in het weekend en tijdens schoolvakanties stimuleren. De vraag is daarnaast seizoensgebonden, zoals skigebieden die hun hoofdseizoen tijdens de wintermaanden beleven. Hotels in de buurt van congrescentra zien een toename van het aantal overnachtingen tijdens belangrijke evenementen. Het is essentieel om ervoor te zorgen dat operationele partners van hoge kwaliteit zijn. Hiermee kan de omzet toenemen en bent u in staat een zo goed mogelijke mix van activiteiten in een specifieke te creëren en aan uw gasten aan te bieden. Vergeet niet dat de inkomsten niet alleen uit de overnachtingen komen, ook inkomsten uit eten en drinken hebben een positief effect op het netto bedrijfsresultaat.

Kopen of verkopen off market hotels

(Ver)koopt u een hotel off market? Het doel van off market verkopen is dat de koop niet publiekelijk gebeurt. Het aantal geïnteresseerden is beperkt en bestaat voornamelijk uit partijen die oprechte interesse hebben in het hotel. Bij het (ver)kopen van een hotel zijn een aantal zaken nodig om een potentiële koper inzage te geven in het bedrijfsresultaat:

  • Een analyse met behulp van ADR- en RevPAR statistieken.
  • Beoordeling van de winstmarge. Deze verschilt soms aanzienlijk tussen vergelijkbare hotels.
  • Beoordeling van de vraagprijs. Een budgethotel kan een succesvollere investering zijn dan wanneer u investeert in een luxe hotel van wereldklasse.

Investeerders beoordelen verschillende factoren en kijken of een bepaald hotel past bij de portefeuille. Investeren heeft altijd een risico. Hotels zijn niet zoals elk ander type vastgoed. Het succes hangt af van het onderzoek dat u doet en de exploitatie formule.

Hotel waardering

Of u nu een off market hotel wilt kopen of verkopen, een van de grootste vragen die u tegenkomt is, hoe waardeert u uw hotel? De hotelwaarde houdt in feite niet meer in als hoeveel geld investeerders bereid zijn te betalen bij het kopen of te ontvangen bij het verkopen van een hotel. De waarde van een hotel wordt voornamelijk bepaald door het financiële risico dat het met zich brengt. Kijk bij het waarderen van een hotel naar zaken zoals:

Prijs, markt- en investeringswaarde

Er zit een verschil tussen de hotelprijs en de hotelmarktwaarde. De prijs gaat over het bedrag dat iemand betaalt om een hotel te kopen. De hotelmarktwaarde is de waarschijnlijke prijs in een eerlijke markt op een bepaalde datum. Wanneer is er sprake van eerlijke marktomstandigheden? Koper en verkoper hebben kennis van zaken en zijn in staat om op evenwichtige manier te onderhandelen, zonder dat er sprake is van belangverstrengeling. Een koper ervaart een bepaalde investeringswaarde. Dat betekent dat elke koper een eigen kijk heeft op de waarde van een hotel, waarbij iemand naar onder meer de exploitatieprognose kijkt.

Manieren voor hotelwaardering

Grofweg genomen zijn er drie manieren om een hotelwaardering te doen.

  • Verkoop vergelijken. De waardering is gestaafd op eerdere aan- of verkopen van vergelijkbare hotels.
  • Inkomenskapitalisatie. De waarde hangt af van de huidige waarde van toekomstige voordelen. U waardeert het hotel als een operationele onderneming. Waarbij het hotel en de grond waar het gebouw op staat gewaardeerd worden.
  • Kostenbenadering. Door hier naar te kijken, bepaalt u of het beter om een bestaand hotel te kopen of voor nieuwbouw te kiezen. Deze methode is geen standaard benadering. Dit omdat inkomsten en/of economische omstandigheden niet onvoldoende meetellen.

Overwegingen bij het off market (ver)kopen van een hotel

Het kopen van een hotel is spannend. U doet een aanzienlijke investering in zowel tijd, moeite als geld. Succes in de horeca is op financieel vlak lucratief en het geeft voldoening op het persoonlijk vlak. Niet elke investeerder is geschikt om op succesvolle manier een hotel te exploiteren. Heeft u ervaring met het runnen van een hotel of stapt u in een compleet nieuw ‘avontuur’? Het is voor iedere investeerder in hotelvastgoed belangrijk om rekening te houden met punten, zoals:

  • Locatie
  • Voorzieningen en faciliteiten
  • Inspelen op de vraag van consumenten
  • Gastervaring

Verdiep uzelf in de omgeving van het hotel en kijk of er vergelijkbare accommodaties in dezelfde buurt gevestigd zijn. Loop eens binnen bij de ‘concurrent’ en zie hoe andere hotels functioneren. Zorg ervoor dat u en uw medewerkers aanspreekbaar zijn voor hotelgasten. Bij hotelovernachtingen gaat het om de totaalbeleving en niet alleen de manier waarop een hotelkamer is ingericht.

Vastgoed verkopen
Vastgoed kopen

Off market hotel – FAQ

Aan een hotel dat off market gekocht of verkocht wordt, is vooraf geen bekendheid gegeven. Off market betekent dat het een stille verkoop betreft. Het is een trend die in de hotelsector gebruikelijk is.

Hoteliers die een eigendom willen verkopen, kiezen voor privacy om aan de ene kan te voorkomen dat er mensen voor een bezichtiging komen, maar die eigenlijk helemaal geen bedoeling hebben om tot koop over gaan. Aan de andere kant is het bedoelt om de concurrentie op afstand te houden. Het is niet wenselijk om de directe concurrentie een uitgebreide kijk in de keuken te geven.
Ja. Met uitzondering van de manier waarop het pand onder de aandacht van potentiële kopers wordt gebracht, verloopt het verkoopproces op bijna dezelfde manier als bij een standaard transactie.
De Average Daily Rate of het gemiddelde dagtarief is een maatstaf voor het gemiddelde tarief dat gasten betalen voor verhuurder kamers. U kunt dit berekenen door de kameropbrengst te delen door het aantal verhuurder kamers.
De Revenu Per Available Room, de omzet per beschikbare kamer berekent u door de totale kameromzet te delen door het totale aantal beschikbare kamers. Het is een functie van zowel bezetting als ADR.
De concurrentie bij het kopen van een hotel is beperkt. U komt niet in een biedingsoorlog terecht. Vastgoed dat in de stille verkoop staat, biedt onderhandelingsruimte. De huidige eigenaar beschikt over tijd en heeft meestal geen haast om het hotel te verkopen. Onderhandelingen kunnen vlot verlopen.
Ja, het is niet ongebruikelijk om een hotel in volle functie te verkopen. Voor investeerders is dit interessant, omdat ze een lopend bedrijf kopen. Dit heeft als voordeel dat er direct inkomsten zijn uit de verhuur van hotelkamers en het gebruik van de voorzieningen en faciliteiten door de gasten. Er zijn ook leegstaande hotels of hotels die tijdelijk gesloten zijn en die in de verkoop zijn. Maak als investeerder een afweging van beide mogelijkheden. Het opnieuw openen van een hotel brengt kosten met zich mee.
Hoe een hotelvastgoed deal eruit ziet onderhandelen de koper en verkoper met elkaar. Als de huidige medewerkers aan de functieomschrijving en voorwaarden voldoen, is er geen reden om voor andere mensen te kiezen. Het doorslaggevende feit is, of de koper puur het gebouw koopt of ook de onderneming die het hotel exploiteert. Vaak zijn medewerkers ondergebracht in een aparte onderneming. Dit zijn factoren die u vooraf onderzoekt en die van invloed zijn op de verkoopprijs.
Ja. Als de koper en verkoper niet uit de onderhandelingen komen, is het logisch dat de verkoper zoekt naar een andere koper. Niemand is gebaat bij ellenlange onderhandelingen waar aan het einde van de rit niets uitkomt.
Rondvragen in uw netwerk is mogelijk, maar ook de hulp inschakelen van een vastgoed adviseur biedt kansen. Adviseurs horen uit het netwerk waarin ze actief zijn, vaak als eerste welke hotels en andere panden buiten de markt om te koop staan.
Om passend vastgoed aan te bieden, wil een adviseur weten wat u zoekt en welk type hotelvastgoed u in gedachten heeft. Een adviseur kijkt naar het budget dat u beschikbaar heeft en het feit of er snel gehandeld kan worden als zich een onverwachte kans voordoet.
Als u niet veel ervaring heeft met het onderhandelen over voorwaarden bij een vastgoedtransactie, kunt u een adviseur inschakelen die dit samen met of namens u doet. Het voordeel van een adviseur is dat deze jarenlange ervaring heeft met vastgoedtransacties. Uiteraard worden er geen definitieve afspraken gemaakt, zonder dat u daarmee instemt.
Wanneer u er als hoteleigenaar over nadenkt om uw hotel te verkopen, maar dat liever niet publiekelijk doet kunt u met een adviseur praten over stille verkoop. De adviseur brengt het hotel onder de aandacht van investeerders en kan de vervolgstappen namens of samen met u doen. Bedenk u vooraf welke minimumprijs u voor het hotel wilt ontvangen en breng uw medewerkers tijdig op de hoogte van de voorgenomen verkoop.