Zoekt u informatie over off market hotel verkopen? De meeste hotels en resorts zijn operationele bedrijven die zelden op een andere manier van eigenaar wisselen. Bij de verkoop gaan de gemaakte operationele afspraken mee naar de nieuwe eigenaar. Dit zijn nieuwe boekingen, verhuur van materieel en contracten met personeel. Dit maakt het off market hotel verkopen anders dan een typische vastgoedtransactie. Het is een traject dat onderzoek en tijd vraagt om succesvol te zijn.
Bijzonderheden off market hotel verkopen
Vooral als u overweegt een volledig functionerend hotel off market te verkopen zijn er zaken die van invloed zijn op een transactie. Een werkend hotel heeft personeel en gasten die u op de hoogte brengt over de voorgenomen verkoop. Wees vanaf het begin open, hiermee voorkomt u nervositeit onder uw medewerkers en een mogelijk negatief effect op toekomstige boekingen en dus inkomsten. Een ander punt van aandacht zijn de voorraden die een hotel nodig heeft om te kunnen functioneren. Het is gebruikelijk om dit op de dag van de oplevering te controleren en dit boven op de overeengekomen verkoopprijs in rekening te brengen. Wilt u een franchise of beheerd pand verkopen? In de verschillende overeenkomsten zijn clausules opgenomen die inhouden dat de overdracht van deze rechten niet vanzelfsprekend is.
Vereisten, kosten en algemene voorwaarden
De eerste stap in het verkoopproces van een hotel is dat u bepaald wat er nodig is. Schakelt u een externe vastgoed adviseur in? Het is van belang dat de voorwaarden van de overeenkomst met deze vanaf het begin duidelijk zijn. De overeenkomst kan voor een enkel- of meervoudig agentschap zijn, het kan een off-market transactie of een volledig op de markt gebrachte verkoop campagne zijn. In bepaalde omstandigheden is het mogelijk om vooraf bepaalde kopers van het proces uit te sluiten. Om uw hotel succesvol off market te verkopen, is het van belang dat er vanaf het begin duidelijke afspraken zijn.
Due diligence, verzamelen gegevens
Voer een eerste due diligence uit om ervoor te zorgen dat potentiële kopers interesse hebben in het hotel. Due diligence aan het begin van het verkoopproces omvat een volledige inspectie van het vastgoed, zodat de vastgoed adviseur volledig op de hoogte is van de ‘goede, slechte en minder mooie punten’ van het pand. Ook ontdekt u eventuele punten van verbetering, defecten en mogelijk toekomstige problemen. Eventuele gebreken kunnen verholpen worden, zodat de financiële impact niet leidt tot een te laag bod en problemen bij de verkoop. Daarna is het tijd om alle documentatie, financiële gegevens en arbeidsgegevens te verzamelen. Alle vergunningen en overeenkomsten met externe leveranciers mogen daarbij niet ontbreken. Op basis van de beschikbare documenten en het beeld dat hieruit naar voren komt, zie u hoe potentiële kopers aangetrokken of afgeschrikt worden om het hotel te kopen.
Voorbereiding hotel off market verkopen
Wanneer u uw hotel off market verkoopt, doet u dat omdat u het niet wenselijk acht de voorgenomen verkoop wereldkundig te maken. Aan de ene kent voorkomt u hiermee dat u vragen voor een bezichtiging krijgt van kopers die uiteindelijk geen intentie hebben om het hotel te kopen, maar die uitsluitend een kijkje achter de schermen willen. Aan de andere kant kan de vastgoed adviseur de verkoop kenbaar maken in een zakelijk netwerk, waarin investeerders en beleggers actief zijn die gericht zoeken naar in dit geval hotelvastgoed. In overleg met de adviseur stelt u een verkoopbrochure samen waarin de basisgegevens van het hotel zijn opgenomen. Een select aantal geïnteresseerde kopers kan, na het ondertekenen van een geheimhoudingsovereenkomst, toegang krijgen tot juridische documentatie, financiële rapporten, de details van het eigendom, algemene marktinformatie en de werkgelegenheid.
Marketing en aanbiedingen
De marketingcampagne van een hotel dat off market verkocht wordt, is beperkt en verloopt volgens afgesproken lijnen. Idealiter is de campagne erop gericht de interesse te wekken van een tot drie verschillende partijen. Een off market verkoop voorkomt een biedingsoorlog. Bekijk de aanbiedingen en bepaal welk aanbod het gunstigst is. Dit kan het hoogste, het snelste of het bod met het minste risico zijn. Bepaalde kopers hebben de reputatie een hoog bod uit te brengen en vervolgens in de due diligence fase het bod fors te verlagen. Dit is een van de redenen om kopers van wie dit bekend is al in het begin uit te sluiten. Spreekt een bod u aan en is er sprake van onderhandelingen? Het is gebruikelijk om als verkoper een exclusiviteitsperiode aan de koper te verstrekken. Hierdoor stelt u iemand in de gelegenheid om de financiële, juridische, waarderings- en conditionele due diligence onderzoeken te doen.
Timing hotel off market verkopen
Het bepalen van het optimale verkoopmoment is van belang, maar niet eenvoudig. Het ideale scenario is het vinden van een moment waarop de bezettingsgraad zo hoog mogelijk is, wanneer de vraag naar hotel vastgoed groot is en wanneer de staat van het hotel uitstekend is. Een stabiel hotel zal de monetaire winst elk jaar blijven vergroten, zonder de werkelijke winst echt te vergroten. Is de winstgroei hoger dan de inflatie, dan is de handel van het hotel niet stabiel. Een doorsnee nieuw hotel heeft drie tot vijf jaar nodig om een stabiele handel te bereiken. Veranderingen op de markt en/of in de vraag hebben impact op de toekomstige omzet en dat is iets om rekening mee te houden. Denk hierbij aan de bouw of opening van een nieuw kantorenpark, nieuwe of andere luchtvaartroutes of het verliezen van zakenpartners en leveranciers.
Een hotel succesvol off market verkopen
Een succesvolle verkoop is iets waar elke verkoper en/of vastgoed adviseur naar streven. Dit is wat een goede adviseur onderscheidt van een geweldige adviseur. Het vermogen om het hotel op de juiste manier aan de juiste mensen te presenteren, zodat de interesse van kopers zo hoog mogelijk is. De sleutel is om een ervaren vastgoed adviseur te vinden. Iemand die de markt kent en die ervaring heeft met het (ver)kopen van hotels en resorts. Het is niet de beste keuze om een plaatselijke adviseur in te schakelen als de interesse in het hotel voornamelijk uit internationale kopers bestaat. Hetzelfde geldt omgekeerd: wanneer de koper bekend is met de regio, is een adviseur die deze markt door en door kent de juiste keuze.