Heeft u interesse in een off market hotel kopen? Hotels, resorts en vakantieparken worden meestal verkocht als operationele entiteiten. Alle gemaakte operationele afspraken, gaan over op de nieuwe eigenaar. Denk hierbij aan nieuwe boekingen, verhuur van materiaal en personeelscontracten. Dit maakt de procedure van een off market hotel kopen anders dan typische en standaard vastgoedtransacties.
Economische overwegingen off market hotel kopen
De eerste vraag die u zich als koper van een off market hotel moet stellen is: “Waarom is dit hotel interessant?”. Vaak variëren de redenen van interessante ontwikkelingen in de hotelsector, tot de puur emotionele bekendheid met het hotel. De realiteit is dat nog altijd veel hotelovernames deels gedreven zijn door dromen over een eigen hotel en het inspelen op een niche in de markt. Wanneer u het zich kunt veroorloven om een hotel als ‘hobby’ met weinig tot geen cashflowopbrengsten te hebben is dat geen probleem. Wanneer u echter in hotelvastgoed investeert om uiteindelijk een rendabele onderneming te hebben, dan is belangrijk om onderzoek te doen naar zowel de schuldenpositie van het hotel dat u op het oog heeft als een toekomstige exploitatiebegroting.
Potentieel van het off market kopen van een hotel
De strategische redenen om een hotel te kopen zijn divers. Als koper kunt u het potentieel voor succes zien met een specifiek type accommodatie, zoals een:
- Luxe resort
- Suitehotel
- Hotel gericht op zakenreizigers
- Wellness & Spa hotel
Een voorzichtige koper kiest voor een grondige aankoop analyse en zal de tijd nemen om een due diligence onderzoek te doen. Dit om onaangename verrassingen te vermijden. Due diligence kan wijzen op een mogelijke herstructurering van de transactie of het beëindiging van een voorgenomen overname. Dat neemt niet weg dat u als koper gedurende het hele proces met een open blik handelt en onderneemt.
Hoe koopt u off market een hotel?
Door een hotel off market aan geïnteresseerde kopers aan te bieden, is het niet publiekelijk bekend dat naar een andere eigenaar wordt gezocht. Vanuit zakelijk oogpunt biedt dit de mogelijkheid om het koopproces met de nodige zorgvuldigheid te benaderen. Beslissingscriteria om een hotel of resort te kopen zijn:
- Plaats, locatie.
- Type eigendom en grootte.
- Kosten.
- Huidige en potentiële opbrengsten.
- Potentiële waardestijging van activa.
- Risico en stabiliteit van de winst.
- Eventuele herpositionering door renovatie, opwaardering en/of management wisseling.
- Kansen die de lokale markt biedt.
Elke koper of investeerder van een hotel heeft eigen, unieke motieven om een off market hotel te kopen. Wat uw motivatie ook is, een duidelijk omschreven strategie en besluitvormingsproces zijn onmisbaar voordat u het onderzoeksproces en de (ver)kooponderhandeling ingaat.
Interesse duidelijk maken
Wanneer u bent gewezen op een mogelijk interessant hotel dat in de stille verkoop staat, kunt u uw interesse aan de verkoper duidelijk (laten) maken. Uw interesse kenbaar maken, betekent niet direct dat u tot koop over moet gaan. Neem de tijd om alle aspecten te onderzoeken en bekijken. Hiermee voorkomt u dat u goede kansen laat liggen en onnodige inspanningen op lange termijn moet doen. Heeft u geen eigen onderzoeksteam? Doe dan een beroep op een ervaren team van externe due diligence- en aankoop- of acquisitie adviseurs. Kies voor adviseurs die kennis hebben de lokale markt. Dit zijn onder andere brancheadviseurs, makelaars, accountants, vastgoed adviseurs en/of vermogensbeheerders.
Eerste screening van het hotel
Veel eigendommen vallen na een eerste screening af. Op basis van uw kennis en de inbreng van een adviseur ziet u vrij vlot of een hotel aan de door u gestelde aankoopcriteria voldoet. Doorstaat een hotel de eerste screening? Het volgende punt kan zijn een bezoek ter plaatse of een inspectie van het vastgoed waarna de volgende “go / no-go” beslissing volgt. Besluit u om het aankoopproces door te zetten dan zijn een marktanalyse en een analyse van het hotel nodig. Op basis daarvan is het mogelijk om een businessplan en een bod samen te stellen. Uiteraard kan het na het bestuderen van een analyse gebeuren dat u besluit geen onderhandelingen met de huidige eigenaar te starten.
Onderhandelingen koper – verkoper
Ziet u potentie in het hotel dat u op het oog heeft? Nadat u een eerste bod heeft uitgebracht, beginnen de onderhandelingen. In een bijeenkomst wisselt u van gedachten over de aankoopprijs en bijkomende zaken. Wanneer beide partijen zich hier niet in kunnen vinden of onvoldoende aanknopingspunten zien, kunnen de onderhandelingen alsnog afketsen. Het is in deze fase gebruikelijk dat zowel de verkoper als koper een term sheet of intentieverklaring ondertekenen, dit nadat u in eerdere fase als een geheimhoudingsverklaring heeft ondertekend. Het document kan bestaan uit verschillende punten:
- Beschrijving van het pand.
- Marktoverzicht, verleden en toekomst.
- Verwachte winst- en verliesrekening.
- Managementstijl en marketing.
- Bedrijfsopbrengsten en kosten.
- Financiering.
- Exit strategie.
Het ondertekende document kan tijdens de onderhandelingen worden bijgewerkt en/of herzien, waarbij de definitieve versie geldig is tijdens de daadwerkelijke overgangsfase.
Definitief aan- en verkoopcontract
Tonen de onderzoeksresultaten aan dat het hotel voldoende potentie heeft? Heeft u een goed gevoel bij het hotel dat u off market wilt kopen? De onderhandelingen komen nu in de definitieve fase. Het aan- en verkoopcontract moet leiden tot een onderbouwde overeenkomst waarin alle voorwaarden van de transactie in zijn opgenomen. Het aan- en verkoopcontract van een off market hotel is lijvig en bevat uitgebreide omschrijvingen over de overdracht van het vastgoed.
Off market een hotel kopen is complex
De manier waarop een vastgoedtransactie in de hotelsector tot stand komt, is complex en neemt in de regel behoorlijk wat tijd in beslag. Als koper wilt u er van overtuigd zijn dat het hotel dat u koopt over potentie beschikt en dat er geen verborgen gebreken of financiële stroppen te verwachten zijn. Onderzoek, of laat dit doen, vooraf alle facetten die aan het hotel en de bedrijfsvoering verbonden zijn. Hoe zit het met de huidige medewerkers? Wat gebeurt er met nieuwe boekingen en reserveringen? Het is belangrijk om te weten hoe de bedrijfsresultaten er de afgelopen jaren uitzagen en op welke manier u in de toekomst de exploitatiebegroting samenstelt. Het kan geen kwaad om over deze en andere facetten te sparren met een ervaren vastgoed adviseur. Een externe partij, kijkt vaak met een ander oog naar de investering die u wilt doen.