Financiering projectontwikkeling

Bancaire financiering projectontwikkeling

Grote banken hebben de kredietverleningscriteria aangescherpt. Dit leidde aanvankelijk tot het zoeken van financiering door private equity, middelgrote en kleinere banken. De laatste jaren stellen ook deze kredietverstrekkers zich conservatiever op, waardoor financieringsaanvragen moeizaam verlopen. Ontwikkelingsleningen zijn moeilijk te verkrijgen en worden duurder. Het is de kunst om een aantrekkelijke presentatie te maken van het project dat u wilt realiseren en daarbij gericht te zoeken naar investeerders.

Werkwijze financiering van projectontwikkeling

Als u niet of onvoldoende bekend bent met de structuur van kredietmogelijkheden, is het vinden van de juiste financiering een moeizaam proces. Er zit een verschil tussen de financiering voor een project en een gewone vastgoedlening. Afhankelijk van de afspraken die u als projectontwikkelaar maakt met de kredietverstrekker lost u het bedrag af, wanneer u begint met het op de markt brengen en verkopen van het project. Er zijn verschillende soorten leningen die in de afzonderlijke projectfasen van toepassing zijn:

• Acquisitie krediet. Hiermee dekt u de kosten voor de aankoop, ontwikkelingsaanvraag en de pre-constructie kosten.
• Constructie krediet. Deze lening geeft u toegang tot gefaseerde betalingen in iedere fase van het bouwproject. Van fundering tot oplevering.
• Investeringskrediet. Deze lening gebruikt u wanneer u het project behoudt als langetermijninvestering.

Belangrijke vragen bij projectfinanciering

Kredietverstrekkers verwachten dat u bij het aanvragen van krediet voor projectontwikkeling een paar vragen beantwoordt:

• Is de ontwikkeling levensvatbaar?
• Kunt u het krediet- of leenbedrag terugbetalen?

Het is niet altijd makkelijk om een uitgebreide presentatie van het project te verstrekken aan geïnteresseerde kredietverstrekkers. Het aanvraagproces voor vooral grote projecten duurt weken tot maanden. Kredietverstrekkers kijken naar alles, van uw staat van dienst tot de haalbaarheidsstudie en financiële gegevens die u heeft bijgevoegd. Belangrijk bij het aanvragen van een financiering zijn:

Projectinformatie en voorverkoop

Maak een uitgebreide presentatiebrochure. Beschrijf de locatie, het bestemmingsplan en voeg een conceptontwerp toe. Omschrijf de haalbaarheid van het project en geef een volledig overzicht van de kosten: van acquisitie tot verkoop, belastingen en bouwkosten. Geïnteresseerde investeerders controleren de berekeningen. Brengt u eigen vermogen in? Toon dit aan in de omschrijving. Hoe minder eigen vermogen u heeft, hoe hoger de rente waarschijnlijk zal zijn. Realiseer uzelf dat vooral de grote projecten afhankelijk zijn van de voorverkoop om de risico’s van investeerders te minimaliseren. Dit betekent dat een percentage van de ontwikkeling voorverkocht is, voordat de eerste schep de grond in gaat. Fondsen en gelden die van voorverkoop binnen komen, worden niet gebruikt om het project te financieren en blijven in een speciaal daarvoor bedoeld fonds of een trust. Neem tenslotte in de presentatie referenties op. Laat investeerders zien dat u, uw projectteam, aannemer en onderaannemers de taak aan kunnen en in staat zijn het project met succes op te leveren.

Financiële overzichten

In het financiële gedeelte van de presentatie laat u zien dat u in staat bent eventuele kostenoverschrijdingen op te vangen. In praktijk is 5% tot 10% van het budget nodig om extra of onverwachte kosten van het bouwproject op te vangen. De meeste kredietverstrekkers verwachten dat u een bewijs levert van de budget- en geldcontroles. Hiermee toont u aan dat u een overschrijding van de initiële kosten aankunt. Een degelijke project presentatie bevat gegevens over de te verwachten bedrijfsresultaten. Maak een realistische prognose van de operationele inkomsten en kosten. Lever het bewijs dat uw verwachte rendementen voldoen aan de marktverwachtingen. Kredietverstrekkers willen zekerheid dat ze hun investering terugverdienen. Laat tenslotte ook voorgangsrapportages van de aannemer en/of projectmanager zien. Geef een kredietverstrekker regelmatige updates van cashflowprognoses, financiële projecties of haalbaarheidsstudies op basis van vertragingen, kostenoverschrijdingen en bewegingen in de markt.

Voorwaarden financiering

Elke kredietverstrekker heeft eigen criteria, voorwaarden en bepalingen. Bij het samenstellen en aanvragen van een krediet, moet u rekening houden met zaken zoals:

• De waarde en locatie van de grond;
• De totale bouwkosten;
• Juridische kosten;
• Marketing- en promotiekosten;
• Onvoorziene kosten;
• Afrondings- en opleveringskosten;
• Bemiddelings- en kredietkosten;

Neem deze kosten altijd in de presentatie op. Het laat een kredietverstrekker zien dat u aandacht heeft besteed aan belangrijke factoren die van invloed zijn op het succes van het project dat u wilt ontwikkelen.

Binnen- en buitenlandse kredietverstrekkers

Voor het aanvragen van een financiering voor een vastgoedproject, bent u niet afhankelijk van Nederlandse investeerders. Veel buitenlandse lease- en kredietmaatschappijen zien Nederlandse bouwprojecten als interessante en winstgevende investeringsmogelijkheden. Projectontwikkeling is vaak een langetermijninvestering. Het neemt tijd in beslag om de gewenste of nodige financiering rond te krijgen. Wanneer u een dichtgetimmerde projectpresentatie heeft samengesteld stuurt u deze naar banken en kredietmaatschappijen. Om veel tijd te besparen doet u vooraf onderzoek naar investeerders die interesse hebben in projectontwikkeling. Stuur uw gemotiveerde projectpresentatie dan ook niet zomaar naar ‘elke bank of investeerder’. Ga gericht te werk. Het werkt niet motiverend om uw presentatie ongelezen terug te krijgen. Online heeft u verschillende mogelijkheden om onderzoek te doen naar kredietverstrekkers en projecten die de voorkeur hebben en/of die in het verleden succesvol zijn gefinancierd.

Advies financiering voor projectontwikkeling

Heeft u plannen voor projectontwikkeling? Ontwikkelt u nieuwbouwvastgoed of transformeert u bestaande bouw naar woonvastgoed? Welk vastgoedproject u ook voor ogen heeft, advies van een ervaren vastgoedspecialist is vaak wenselijk. Zeker als u een investeerder zoekt die u helpt met het realiseren van de plannen die u heeft. Vraag raad aan de vastgoedspecialisten van Investment Builders. Onze bekwame adviseurs besparen u tijd en geld. We gaan gericht te werk en zoeken binnen ons netwerk naar investeerders die bij u passen. Uw plan wordt voorgelegd en binnen een aantal dagen weet u of er serieuze interesse is. Pas dan overleggen we uw projectpresentatie aan de investeerder en kan een afspraak voor een ontmoeting gemaakt worden. Met het persoonlijk toelichten van het project valt of staat een gesprek met een investeerder. Zoekt u een investeerder voor een vastgoedproject? Neem contact met ons op. Stuur een e-mail naar info@investmentbuilders.nl.