Zoekt u informatie over een hotel verkopen in Nederland? De verkoop van een hotel kan een complexe zaak zijn, omdat het om zowel de verkoop van onroerend goed als om een handelsactiviteit gaat. De meeste marktanalisten kijken bij het beoordelen van de waarde van een hotel naar een veelvoud van de winst en het rendement. Elk hotel is een uniek aanbod, waarvan de verschillende actieve en passieve bouwstenen, samen met de prognose van de koper, uiteindelijk de verkoopprijs bepalen.
Voordat u uw hotel op de markt brengt, is het belangrijk om afstand te nemen en een kritische blik op uw eigendom te werpen. Wanneer u vanuit het perspectief van een investeerder de relatie tussen het pand en het operationele deel begrijpt, verloopt een hotel verkopen in Nederland succesvol.
Overwegingen bij hotel verkopen in Nederland
Wilt u een hotel verkopen? Er zijn enkele aandachtsgebieden die u zorgvuldig moet overwegen en die onder andere gaan over de waardevermeerdering en het verkoopproces:
Waardebepaling
Bij het bepalen van de waarde zijn er drie belangrijke factoren om rekening mee te houden:
• Winstgevendheid. Een koper kijkt naar de verschillende kostenposten om te bepalen of deze kunnen verminderen door scherpe inkoopovereenkomsten, centralisering van functies of verbeterde operaties. Kijk of u zelf verbeterpunten ziet.
• Staat van onderhoud. Hoeveel geld is er de afgelopen jaren aan het hotel uitgegeven en wat is nodig om dit te verbeteren? Als er een groot bedrag aan investeringen nodig is, heeft dit invloed op de verkoopprijs.
• Locatie. Hoewel de locatie van uw hotel niet fysiek te wijzigen is, is het belangrijk om de waarde van de locatie te begrijpen. Zowel hotels in een stadscentrum als daarbuiten hebben pluspunten die voor een koper interessant zijn. De toegankelijkheid, maar ook faciliteiten en voorzieningen zijn van doorslaggevend belang voor de gasten en bezoekers van het hotel. Dit is van invloed op de bezettingsgraad en de winstgevendheid.
Due diligence onderzoek
Een potentiële koper zal doorgaans voor de aankoop verschillende vormen van due diligence verrichten. Het niveau van het onderzoek varieert afhankelijk of ze het hele bedrijf of alleen het onroerend goed kopen. Juridisch due diligence omvat de beoordeling van contracten, licenties, personeel, leveranciers en gasten. Daarnaast verricht de koper onderzoek naar het pand zelf. Bestemmingsplannen, ontsluiting van het omliggende wegennetwerk worden gecontroleerd. De bouwtechnische aspecten zijn nodig om mogelijke problemen bloot te leggen. Hierbij gaat de aandacht naar de wettelijke verplichtingen zoals bijvoorbeeld de brandvoorschriften. Een uitgebreid due diligence onderzoek omvat financiële gegevens, arbeidsgegevens, licenties en overeenkomsten met leveranciers en externe operators. De combinatie van factoren beïnvloedt de winstgevendheid. Geeft u een geïnteresseerde koper inzicht in deze en andere bedrijfsgegevens? Kies voor het gezamenlijk ondertekenen van een geheimhoudingsverklaring.
Wel of geen btw?
Als u een hotel verkoopt, dient u vast te stellen of er btw in rekening moet worden gebracht en/of dat er sprake is van terugvordering van btw. Wanneer u de volledige onderneming, het pand en de bedrijfsvoering, verkoopt zonder btw in rekening te brengen, zal de koper er waarschijnlijk op aandringen dat hij inzicht krijgt in de btw-geschiedenis. Deze geschiedenis is bij een hotel ingewikkeld. Het is belangrijk om voordat u uw hotel op de markt brengt, deskundig advies in te winnen over zowel de btw als overige belastingen die bij een verkoop van toepassing zijn.
Verkoop activa vs. bedrijfsverkoop
Een potentiële koper heeft interesse in de activa of in het volledige hotelbedrijf. Bij het bepalen hiervan houdt iemand rekening met zowel de juridische als de financiële, fiscale en operationele aspecten van de transactie. De koper zal due diligence uitvoeren op alle aspecten van het onroerend goed en de onderneming. Dit om zich ervan te vergewissen dat er geen verborgen gebreken, of andere financiële verplichtingen zijn die een negatief effect hebben op het hotel na de overname. Hou rekening met de verschillende belastingen die in rekening worden gebracht bij de verkoop van het onroerend goed en het volledige bedrijf. Misschien maakt een koper aanspraak op een of meerdere vrijstellingen. Het is belangrijk om de belastingverplichtingen die voortvloeien uit het verkopen van een hotel in Nederland goed te omschrijven en te begrijpen.
Financiële data
Een van de belangrijkste overwegingen bij de verkoop van een hotel is de winst- en verliesrekening. Iedere potentiële koper, zal de financiële prestaties van het hotel willen inzien en nakijken. Niet elk hotel houdt de financiële gegevens en administratie op dezelfde manier bij. Zorg voor het op de markt brengen van uw hotel dat u een geïnteresseerde koper vlot inzicht kan geven in financiële analyses en belangrijke statistieken. Afhankelijk van de koper zal een lening nodig zijn om de transactie te ondersteunen. Geldschieters hebben financiële informatie nodig, om een financieringsverzoek toe te kennen. Als u de nodige informatie beschikbaar heeft, vermijdt u het risico dat de inkomsten en/of kosten van het hotel verkeerd worden weergegeven, waardoor een verkeerd beeld van de onderneming ontstaat.
Buiten de markt een hotel verkopen in Nederland
Er zijn momenten waarop een vastgoedtransactie buiten de markt optimaal kan zijn. In het geval van een hotel met een actieve onderneming kan een openbaar verkoopproces schadelijk zijn en een negatief effect hebben op de dagelijkse bedrijfsvoering. Wanneer u een hotel off market aanbiedt, blijft de verkoop voor het grote publiek onbekend. Een potentiële koper voert in alle rust en stilte een due diligence onderzoek uit. Voordeel van een off market transactie is dat u direct met een koper onderhandelt en dat er voldoende tijd is om te onderhandelen over de verkoopvoorwaarden.
Advies bij het verkopen van een hotel
Heeft u geen opvolging voor uw hotel? Denkt u erover na uw hotel te verkopen als aanvulling op uw pensioen? Advies bij het verkopen van een hotel in werking, helpt u bij het nemen van verschillende beslissingen. Neem contact op met Investment Builders en maak een afspraak voor een kennismakingsgesprek met een van onze adviseurs. Samen brengen we het vastgoed, maar ook de onderneming in beeld en zoeken we een geschikte kandidaat-koper. Ontvangt u een bod? Of toont een koper interesse, dan onderhandelen we samen of namens u over de verkoopvoorwaarden.
Hotel verkopen in Nederland – FAQ
1. Hoe kan ik een hotel in Nederland verkopen?
Het verkopen van een bestaand hotel kan zowel als het een hotel in bedrijf is, als een tijdelijk gesloten pand. Laat altijd eerst een waardebepaling uitvoeren, waar niet alleen wordt gekeken naar het pand zelf maar ook de inventaris en goodwill. U wilt de juiste vraagprijs hebben en de beste koopsom ontvangen.
2. Wat is belangrijk bij het bepalen van de waarde van mijn hotel?
Verschillende zaken zijn van invloed op de vraag- en verkoopprijs. Naast de omzet, zijn winst, cashflow en aandelen belangrijk. Ook de locatie en waarde van het pand zijn van invloed op de verkoopprijs. Kandidaat-kopers en zeker ook investeerders kijken dikwijls naar de groeipotentie van een hotel.
3. Hoelang duurt het om een hotel te verkopen?
De verkoop van een hoteleigendom is uniek, een exact tijdschema is niet te voorspellen. De verkoop van een hotel wordt gekenmerkt door de vraagprijs, de leeftijd van het pand, de staat van onderhoud, eventuele resterende franchisetermijnen, prijs in vergelijking met andere hotels en/of nieuwbouw.
4. Wat kan ik doen om een zo hoog mogelijk bod te krijgen?
Er zijn veel dingen die u kunt doen om een zo hoog mogelijk bod te krijgen. Zorg ervoor dat de inkomsten en onderliggende documentatie van minimaal de afgelopen drie jaar beschikbaar zijn. Serieuze kandidaat-kopers zullen due-diligence onderzoek verrichten en daarbij zijn de financiële gegevens, rapportages, balans, winst- en verliesrekening en prognoses belangrijk.
5. Is een verkoopbrochure nodig?
Het kan in uw voordeel zijn om een heldere, overzichtelijke presentatie te (laten) maken van het hotel dat u verkoopt. Het geeft investeerders en kopers op snelle manier inzicht in het pand en de belangrijkste kenmerken.
6. Wat is een geheimhoudingsverklaring?
Een geheimhoudingsverklaring kan gebruikt worden om een investeerder inzage te verlenen in de financiën en gegevens van het hotel. Met het ondertekenen van deze verklaring zegt de investeerder toe om geen data of gegevens naar buiten te brengen en zorgvuldig met de vertrouwelijke documentatie om te gaan.
7. Waarom is de locatie belangrijk bij het verkopen van een hotel?
Het succes van het hotel schuilt onder andere in de locatie en bereikbaarheid van het pand. Hotels die goed bereikbaar zijn en die zich op een aantrekkelijke locatie bevinden, hebben de voorkeur van investeerders. De voorzieningen en faciliteiten van het hotel zelf zijn belangrijk, maar ook de mogelijkheden die in de directe omgeving beschikbaar zijn, zijn van ongekend belang.
8. Kan ik mijn hotel aan een buitenlandse investeerder verkopen?
Wanneer u een hotel volledig in eigendom heeft, bepaald uzelf aan wie u het pand verkoopt. Let op dat er gemeentes zijn die regels stellen aan de (ver)koop van hotels. Als het pand als bedrijfsmiddel op de balans staat, kunt u eventueel met een aandelenverkoop de vastgoedtransactie sluiten.
9. Staan er veel hotels in Nederland te koop?
De afgelopen 2 jaar heeft de coronacrisis de horecasector een zware dreun toegebracht. Verspreid over de branche en over het land staan verschillende hotels te koop.