Projectontwikkelaar Den Haag

Lucratief zijn als projectontwikkelaar Den Haag

Alhoewel vastgoedontwikkeling als bijzonder lucratief wordt beschouwd, worden projectontwikkelaars met risico’s en uitdagingen geconfronteerd. Deze factoren kunnen een project laten ontsporen, waardoor de ontwikkelingskosten veel hoger uitvallen dan aanvankelijk geraamd. Projectontwikkelaars hebben te maken met verschillende uitdagingen en kenmerken:

• Vastgoedontwikkeling is het proces van de waarde verhoging van bestaand onroerend goed.
• Projectontwikkelaars verwerven en ontwikkelen vastgoed tot residentiële of commerciële panden.
• Opvallend veel projectontwikkelaars hebben een achtergrond als makelaar, bouwkundig expert of aannemer.
• Uitdagingen bij het ontwikkelen van vastgoed zijn het kennen van de markt, de samenstelling van de directe omgeving en het opvangen van ontwerpfouten.

Kiezen voor de verkeerde locatie

U heeft het wellicht al vaker gehoord, maar het is een feit dat het succes van uw project staat of valt met de gekozen locatie. Kijk naar de demografische gegevens. Omdat het kiezen van de verkeerde locatie funest is moet u rekening houden met factoren zoals:

• Bereikbaarheid en toegankelijkheid;
• Concurrentie, welke projecten worden gelijktijdig ontwikkelt?
• Belasting van het milieu;
• Juridische kosten;
• Ontwerp voorwaarden;
• Geplande verbeteringen en renovaties;

Daarnaast is het makkelijk om het potentieel van de buren te onderschatten. In het verleden zijn projecten vaker ontspoort onder druk van het buurtcomité, zelfs als de wet aan de kant van de projectontwikkelaar stond. Er zijn verschillende redenen waarom buren zich tegen een project kunnen verzetten, waaronder misverstanden of angst voor de gevolgen van het project en belangenverstrengeling. Om potentiële problemen te voorkomen, stelt u als projectontwikkelaar vast waarom er protest kan ontstaan zodat u daar tijdig op in kunt spelen.

Projectgoedkeuring en vergunningen

Een van de eerste stappen in de ontwikkeling is het rondkrijgen van de goedkeuring van het plan door de betreffende gemeente. Dan krijgt u te maken met vergunning voor nieuwbouw, reconstructie, verbouwing, reparatie, verplaatsing naar een andere locatie en/of het slopen van bestaande bouw. Dikwijls zijn aparte vergunningen nodig voor het installeren, wijzigen of repareren en het uitbreiden van gas- en elektraleidingen. Bij de ene gemeente gaat het verkrijgen van toestemming en vergunningen sneller dan bij de ander. U moet altijd rekening houden met het risico dat het aanzienlijk langer duurt dan verwacht of dat zowel de goedkeuring als vergunning niet worden verleend. Om vertraging van het project te vermijden, moet u als projectontwikkelaar het vergunnings- en goedkeuringsproces vroeg starten. Wees effectief in de manier waarop u met een verantwoordelijke ambtenaar overlegt en zorg ervoor dat de plannen duidelijk zijn.

Risico’s op de bouwplaats

Bouwplaatsen bevatten risico’s en gevaren die u moet omschrijven en evalueren. Het spreekt voor zich dat er een passend veiligheidsplan en veiligheidsprocedures zijn. Jaarlijks gebeurt een groot aantal ongevallen op bouwwerven. In de bouwsector ligt dit percentage hoger dan het nationale gemiddelde voor andere sectoren. De meest voorkomende ongevallen en verwondingen zijn:

• Vallen, uitglijden of struikelen;
• Blootstelling aan gevaarlijke stoffen;
• Aanrijdingen tussen lopende en rijdende werknemers;
• Geluidsoverlast;
• Trillings- en steiger gerelateerde verwondingen;
• Brandwonden;
• Incidenten met elektrische bedrading;
• Ongevallen door een verkeerde omgang met bouwmaterialen;

De veiligheid van werknemers ligt bij de aannemer die het project uitvoert. De projectontwikkelaar, degene die de aannemer inhuurt, is de eindverantwoordelijke. Andere gevaren op de bouwplaats zijn zaken die leiden tot projectvertraging en extra bouwkosten. Denk hierbij aan weersomstandigheden, begraven puin, hogere grondwaterstanden, grond die onvoldoende draagvermogen heeft en grondvervuiling. Er is een kans dat deze omstandigheden het risico van de aannemer naar de ontwikkelaar verschuiven.

Verlies door ontwerpfouten

Waar een architect doorgaans een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft als bescherming tegen ontwerpfouten, veroorzaken deze ontwerpfouten een overschrijving van de beleidslimiet. Vooral als het om grote, belangrijke bouwprojecten gaat, betekent dat de ontwikkelaar een enorm verlies kan lijden. Het risico op het verlies van ontwerpfouten is te beperken. Buiten het verhogen van de verzekeringsdekking van het project zijn er andere manieren om u in te dekken. De beste manier om risico’s te verminderen en ontwerpfouten te vermijden is door samen te werken met een architectenbureau met een goede reputatie en een lage claimhistorie.

Kostenoverschrijding

De ontwikkeling van vastgoed is aan de ene kant zeer lucratief. Wees uzelf bewust van het feit dat de beoogde winst snel afneemt als gevolg van kostenoverschrijdingen. Van fluctuerende arbeids- en materiaalkosten tot onverwachte problemen en wijzigingsopdrachten. Soms is er niet veel voor nodig om een budget op te blazen. De ontwikkelaar neemt de risico’s van kostenoverschrijdingen en de beste manier om ze te vermijden is om in de eerste plaats een buffer van 10% tot 20% toe te voegen aan het budget. Daarnaast kiezen ontwikkelaar er voor om tijdig 10% tot 15% aan iedere projectfase toe te voegen. Zo houdt u rekening met kostenoverschrijding en onvermijdelijke vertragingen.

Projectontwikkelaars staan sterk in de schoenen

Vastgoedontwikkeling is niet voor terughoudende mensen. Vastgoedprojecten zijn interessant en leveren vaak een indrukwekkend rendement op. Dat neemt niet weg dat een ontwikkelaar van begin tot eind met een ontelbaar aantal uitdagingen, kansen en risico’s wordt geconfronteerd. Succesvolle ontwikkelaars weten deze risico’s vooraf in te schatten, samen te vatten en te verminderen. Wilt u een vastgoedproject ontwikkelen in Den Haag of zoekt u informatie over projectontwikkeling in de Hofstad? De adviseurs van Investment Builders werken graag met u samen. Binnen onze onderneming zijn specialisten op diverse vlakken van de vastgoedsector werkzaam. Door de kennis te bundelen ontstaat een breed kennisvlak en dat delen we graag met u. Meer weten? Neem contact met ons op en maak een afspraak voor een kennismakingsgesprek. U bereikt ons op info@investmentbuilders.nl of door contact op te nemen met 085-5000777.