Sale en leaseback hotel

Omschrijving sale en leaseback hotel

Eigenaren van vastgoed financieren hun onroerend aankopen over het algemeen om geldinvesteringen te verminderen. De twee belangrijkste ‘nadelen’ van het bezitten van vastgoed waar een financiering, dus een schuld, op zit zijn:

• De schuld is zichtbaar op de balans als een verplichting;
• De financiering is doorgaans beperkt tot een gespecificeerd percentage van de reële marktwaarde;

Sale en leaseback biedt hoteleigenaren een alternatieve financiering. Het is een strategie die vooral passieve, institutionele beleggers en investeerders aanspreekt. Voor investeerders biedt een sale en leaseback doorgaans een stabiele en voorspelbare cashflow. Dit vanwege de lange looptijd van de huurovereenkomst. Sale en leaseback is een alternatief voor traditionele financieringsmogelijkheden, zoals:

Preferente investeerders

In deze situatie worden de kasstromen van het hotel terugbetaald aan zogenaamde preferente investeerders die risicokapitaal hebben verstrekt. Een hotel kan blijven functioneren tot het gewenste rendement is bereikt. Deze financieringsvorm heeft voor- en nadelen voor investeerders en hoteliers. Zo is het een van de duurdere financieringsmethodes die meestal alleen wordt aanbevolen aan hoteliers met twee jaar rente reserves. Beleggers in preferente aandelen hebben geen stemrecht. Wel hebben ze een dikwijls een vetorecht bij bepaalde operationele beslissingen. Ondanks dat er geen dividendgroei is, is het risico voor beleggers en investeerders relatief laag.

Herkapitalisatie

Deze methode stelt hoteliers in staat geld uit het hotel te halen en het risico te verplaatsen naar andere activa, terwijl een externe financieringsbron zoals een bank vreemd vermogen verschaft in de vorm van een schuld. Schuldherkapitalisatie heeft beperkte opties. Met de nog altijd van invloed zijnde pandemie is herkapitalisatie minder aantrekkelijk.

Voordelen hotel sale en leaseback

In het huidige economische landschap biedt sale en leaseback een ideaal alternatief voor gebruikelijke en gekende financieringsmethoden. De constructie houdt in dat de verkoper van een hotel huurder wordt van de nieuwe eigenaar. Na het overdragen van het eigendom, ondertekenen beide partijen een huurovereenkomst. De verkoper van het hotelpand stemt ermee in om maandelijkse huurbedragen aan de nieuwe eigenaar te doen met behoud van de managementrechten. Het huurcontract heeft een optie voor verlenging en/of terugkoop voor een symbolisch bedrag.

Win-win situatie voor beide partijen

Sale en leaseback van hotels heeft voordelen voor zowel de verkoper (huurder) en de koper (verhuurder):

• Het slapende vermogen omzetten in liquiditeit. Verkopers beschikken over geld om schulden af te betalen of te besteden aan uitbreiding of verbetering van de onderneming. Verkopers ontvangen dikwijls 100% van de marktwaarde, dit waar een traditionele lening eerder beperkt is tot 50% – 60%.
• Kopers ontvangen een hoger rendement op de huurovereenkomst ontvangen, terwijl ze een ervaren team hebben die beschikken over ervaring met het exploiteren van een hotel.
• Het tijdsbestek voor een due diligence onderzoek verloopt vlot. Investeerders zoeken gericht naar interessante deals, waarbij ze een mooi rendement behalen.
• Beide partijen maken aanspraak op belastingvoordelen.
• Verkopers zien hoe zowel de balans als de schuldenpositie verbetert.
• Kopers zijn zeker van directe inkomsten in de vorm van huurbetalingen.

Nadelen hotel sale- en leaseback

De constructie heeft ook aandelen. Hoteliers merken dat ze flexibeler zijn als ze vastgoed in bezit hebben, in plaats van huren. Vooral als er sprake is van verbouwingen, uitbreiding etc. Alleen na overleg met de verhuurder, nieuwe eigenaar is dat mogelijk. In sommige gevallen hebben hoteliers die het hotelpand verkocht hebben minder aanzien dan eerder. De verkoop van een hotel is voor een hotelier gevoelig. Niet alleen wordt het vlaggenschip verkocht, er is bovendien toestemming nodig van de nieuwe eigenaar om veranderingen aan het pand toe te passen. Wanneer er bij de verkoop niet wordt gesproken over de mogelijkheden aan het einde van de huurperiode kan dat vervelende, onwenselijke gevolgen hebben.

De toekomst voor sale en leaseback in de hotelsector

Verschillende factoren wijzen op de groei van de sale en leaseback mogelijkheden voor eigenaren-exploitanten van hotels en andere verblijfaccommodaties. Invloedrijke factoren zijn onder meer:

• Moeilijkheid bij het verkrijgen van andere financieringsvormen, zoals een banklening en/of een doorlopend zakelijk krediet;
• De druk om een beter investeringsrendement te genereren;
• De behoefte van hoteliers om gebruik te maken van kapitaal voor uitbreiding van de dienstverlening;
• Reorganisaties als gevolg van overnames en fusies;
• Het verbeterende vermogen van hotelmanagement om optimaal te presteren en een beter rendement te behalen;

Deze en andere factoren zorgen ervoor dat eigenaren-exploitanten meer vertrouwen hebben in het opvangen van risico’s en de eigen prestaties ondersteunen.

Investeerder zoeken sale en leaseback

Sale en leaseback van hotels neemt in binnen- en buitenland toe. De laatste jaren, en met name als gevolg van Covid-19 hebben vooral de kleinere hotels die niet tot (inter)nationale hotelketens behoren de ene lockdown na de andere moeten incasseren. Het uitblijven van inkomsten en interen op de eventuele reserves heeft diverse gevolgen. Om een faillissement te voorkomen is het zoeken naar alternatieve financieringen toegenomen. Verschillende vastgoedinvesteerders en leasemaatschappijen zien een sale en leaseback met een hotel zitten. In veel gevallen heeft de investeerder direct inkomsten uit de huurgelden. Het gekochte pand wordt geëxploiteerd door een ervaren hotelier. Met kopen en direct terug verhuren, verandert er weinig aan de dagelijkse gang van zaken voor gasten en bezoekers van het hotel.

Advies over sale en leaseback

Heeft u een hotel en zoekt u een passende financiering? Sale en leaseback kan ook voor u een ideale oplossing zijn. Maak een vrijblijvende afspraak met de vastgoedexperts van Investment Builders. Zet uw ideeën en plannen voor een uitbreiding, verbouwing en/of de verbetering van uw hotel en dienstverlening op papier. Samen met u zoeken we een krediet- of leasemaatschappij die past bij uw bedrijfsvoering en toekomstplannen. Meer weten? Investment Builders is telefonisch bereikbaar op 085-5000777.