Deel of complete sale en leaseback kantoorpand
Een sale en leaseback transactie in de meest simplistische vorm, is een transactie waarbij u als eigenaar van een kantoorpand het gebouw verkoopt aan een investeerder en tegelijk een lange termijn huurovereenkomst afsluit. U wordt hierdoor een betalende huurder, zonder dat u uw onderneming fysiek verhuist. Dit is bij een gedeeltelijke sale en leaseback niet anders. Het verschil is dat u een gedeelte van het pand terug huurt. Sale en leaseback stelt u in de gelegenheid uw activiteiten op de juiste manier aan te passen. U vermijdt een onderbreking of storing in de dienstverlening die met een verhuizing gepaard gaan, terwijl u met de winst van de verkoop uw onderneming in de gewenste richting doorontwikkeld.
Voor- en nadelen sale en leaseback
Vastgoedeigenaren die nadenken over sale en leaseback zien voordelen, zoals:
• Snel aantrekken van liquiditeit. Sale en leaseback is een snelle manier om over liquide middelen te beschikken zonder dat u uw onderneming verhuist.
• De uiteindelijke verkoopprijs is hoger bij sale en leaseback dan bij traditionele leegstand. Een investeerder heeft direct inkomsten uit de huurbetalingen.
• Het vermogen dat uw onderneming heeft, zit vast in ‘bakstenen’. De verkoop komt de balans ten goede.
• Het verminderen van risico’s die verbonden zijn aan het bezitten van vastgoed.
De transactie kan tot nadelen leiden:
• Het pand is uniek voor uw onderneming en moeilijk te vervangen.
• De fysieke of geografische kenmerken van het pand zijn een uitdaging voor de verkoopprijs.
• Ongunstige marktomstandigheden.
Iedere transactie is uniek. Dit, net zoals de manier waarop u de kansen voor uw onderneming benaderd. Bij het overwegen van het verkopen en terug huren van een kantoorpand zijn er factoren die van invloed zijn op een uiteindelijke beslissing.
Flexibiliteit of financieel rendement
De verkoopprijs en flexibiliteit beïnvloeden elkaar bij een sale en leaseback transactie. Hoe meer ruimte u van de koper bereidt bent terug te huren, hoe hoger een bied- en/of verkoopprijs is. De lengte van de huurovereenkomst is hierop ook van invloed. Om een gunstige verkoopprijs te krijgen moet u aan een minimale huurovereenkomst van 10 – 15 jaar denken. Als verkoper / huurder heeft u een gunstigere onderhandelingspositie wanneer u het volledige kantoorpand terug huurt. In dat geval hoeft een koper / verhuurder geen moeite te doen om nieuwe huurders te zoeken. Overleg vroeg in het traject met de belanghebbenden binnen uw onderneming op welke wanneer de beste rendementen behaald worden, terwijl u tegelijkertijd zo flexibel mogelijk bent en/of blijft.
Huurovereenkomst en voorwaarden
Er zijn diverse opties als het gaat om voorwaarden en huurstructuren bij een sale en leaseback, waaronder:
• Bruto lease. Als huurder bent u alleen verantwoordelijk voor de maandelijkse huurbetalingen. De koper betaalt doorgaans de extra kosten zoals nutsvoorzieningen, onderhoud en verzekeringen.
• Netto lease. Als huurder betaalt u kosten van variabelen zoals verzekeringen, nutsvoorzieningen en belastingen.
• Drievoudige netto lease, of bondable lease. U heeft als huurder de verplichting de volledige huur voor de overeengekomen huurtermijn te betalen. Dit ongeacht het onbewoonbaar worden van het gebouw of het anderszins afkeuren en/of doorverkoop door de verhuurder.
Overweeg het feit dat hoe groter uw verantwoordelijkheid is onder de huurperiode, hoe hoger de waarschijnlijke verkoopprijs. Weeg de voordelen en risico’s af, zodat u een goede onderhandelingspositie heeft. Denk daarbij ook aan zaken als verlengingsopties, huurprijsgaranties, uitbreidings- en inkrimpingsopties.
Evaluatie en impact onderneming
Betrek uw medewerkers bij de sale en leaseback transactie. Zonder evaluatie, overleg en informatie kan de transactie een negatieve invloed hebben op de productiviteit. Medewerkers zijn betrokken bij de onderneming en door ze buiten de plannen te laten, heeft dit een remmend effect op de motivatie. Wees eerlijk en open. Laat zien waarom u het kantoorpand verkoopt en zonder te verhuizen actief blijft. Welke investeringen doet u en hoe is dat positief voor de toekomst van de onderneming?
Transactie op maat
Sale en leaseback is geen ‘one size fits all’ transactie. Het is een op maat samengestelde en overeengekomen vastgoeddeal. Vooraf controleert u de doelen die u voor u voor uw onderneming voor ogen heeft en bespreekt u de financiële kant met uw accountant. Alleen met een zorgvuldige timing en een degelijke voorbereiding bent u in staat een succesvolle vastgoedtransactie te sluiten. Streef ernaar om maximale waarde te behalen en wees standvastig in de onderhandelingen met een geïnteresseerde koper. Flexibiliteit is een van de grootste voordelen die sale en leaseback heeft. Onderhandel over voorwaarden die in uw voordeel zijn en weet vooraf wat de opties zijn aan het einde van de huurovereenkomst.
Advies sale en leaseback kantoorgebouw
Heeft u een kantoorpand in eigendom en denkt u na over het gedeeltelijk of volledig verkopen en terughuren van het vastgoed? Investment Builders helpt u bij het onderzoeken van de mogelijkheden, het samenstellen van cijfermateriaal en het maken van een presentatiebrochure. Advies en begeleiding van buitenaf geven u een realistische kijk op de transactie. Een ervaren vastgoedadviseur is uw vaste aanspreekpunt tijdens het traject van verkoop en terug huur. Heeft u weinig of geen ervaring met het onderhandelen over (ver)koop en (ver)huur voorwaarden? In samenspraak doet u dit samen met uw adviseur. Het is ook mogelijk om dit volledig aan de adviseur over te laten. Maak een afspraak voor een vrijblijvend adviesgesprek. We laten u graag zien wat we voor u en uw onderneming kunnen betekenen. U bereikt ons telefonisch op 085-5000777.
Sale en leaseback kantoorpand – FAQ
1. Waaruit bestaat een sale en leaseback overeenkomst?
Een sale en leaseback transactie bestaat uit twee delen. Eerst verkoopt u uw bedrijfspand aan een koper en huurt het vervolgens terug. De transactie is een oplossing wanneer u over meer liquiditeit wilt beschikken, maar uw onderneming niet wilt verhuizen.
2. Hoe ziet de structuur van een sale en leaseback eruit?
De meeste vastgoed sale en leaseback overeenkomsten hebben een netto lease basis. Als huurder bent u aansprakelijk voor de belastingen, verzekeringen en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes. Grote reparaties en/of onderhoudswerkzaamheden worden in overleg met de koper uitgevoerd.
3. Is netto lease gebruikelijk?
Ja. Bij sale en leaseback van een kantoorpand, zet u de waarde van vaste materiële activa om in liquide middelen. U verkoopt het pand aan een investeerder en huurt het terug voor een wederzijds aanvaardbare periode. Alle afspraken worden vastgelegd in een huurovereenkomst. Veel ondernemers en investeerders maken gebruik van netto lease.
4. Wat is het risico van sale en leaseback?
Het risico van een sale en leaseback van vastgoed ligt vooral bij het rendement van de koper/verhuurder. Afhankelijk van zowel economische als plaatselijke marktomstandigheden kan een huurder betalingsproblemen krijgen, waardoor de huur niet betaald kan worden. Zonder goede afspraken of duidelijke communicatie verliest u dan alsnog uw kantoorpand.
5. Hoe verbetert sale en leaseback de cashflow?
Een sale en leaseback overeenkomst creëert een verbeterde cashflow, doordat u over meer liquiditeit beschikt. U verkoopt uw kantoorpand aan een derde, maar door de ruimte terug te huren gaan uw bedrijfsactiviteiten verder zonder te verhuizen. U hoeft zich ook geen zorgen te maken over complexe aflossingsvoorwaarden, wat de cashflow op langere termijn positief beïnvloedt. Afspraken over huurbedragen en de huurperiode staan duidelijk omschreven.
6. Is sale en leaseback een goed idee?
Steeds meer ondernemers met vastgoed in eigendom maken gebruik van sale en leaseback. Het is een alternatieve financieringsvorm die mogelijkheden en kansen biedt om de onderneming uit te breiden en verder vorm te geven.
7. Zijn er fiscale gevolgen bij sale en leaseback?
Na de verkoop van een kantoorpand verbetert uw balanspositie. De huurbedragen zijn fiscaal aftrekbaar. Bespreek de mogelijke gevolgen met uw accountant of een vastgoedadviseur. Het is goed om vooraf naar de gevolgen op belasting gebied te kijken. Daarmee voorkomt u dat met ongewenste (na)heffingen geconfronteerd wordt.
8. Kan ik mijn kantoorpand terugkopen?
In de sale en leaseback overeenkomst is opgenomen wat de mogelijkheden zijn aan het einde van de looptijd. Als u tussentijds het pand wilt terugkopen, kunt u daar met de verhuurder over praten of onderhandelen.
9. Kan sale en leaseback mislukken?
Wanneer u uw kantoorpand verkoopt aan een investeerder en het terug huurt, blijft uw onderneming actief vanaf het bekende adres. Verhuizen is niet noodzakelijk. Wel moet u er rekening mee houden dat u voor langere tijd vast zit aan maandelijkse huurbetalingen. Maak voor het afsluiten van de transactie berekeningen. Onderzoek of u over een aantal jaar nog steeds de huurt kunt betalen. Als dat niet het geval is, kan de verhuurder de huur opzeggen en blijft u met lege handen achter.