Sale en leaseback kantoorpand

Deel of complete sale en leaseback kantoorpand

Een sale en leaseback transactie in de meest simplistische vorm, is een transactie waarbij u als eigenaar van een kantoorpand het gebouw verkoopt aan een investeerder en tegelijk een lange termijn huurovereenkomst afsluit. U wordt hierdoor een betalende huurder, zonder dat u uw onderneming fysiek verhuist. Dit is bij een gedeeltelijke sale en leaseback niet anders. Het verschil is dat u een gedeelte van het pand terug huurt. Sale en leaseback stelt u in de gelegenheid uw activiteiten op de juiste manier aan te passen. U vermijdt een onderbreking of storing in de dienstverlening die met een verhuizing gepaard gaan, terwijl u met de winst van de verkoop uw onderneming in de gewenste richting doorontwikkeld.

Voor- en nadelen sale en leaseback

Vastgoedeigenaren die nadenken over sale en leaseback zien voordelen, zoals:

• Snel aantrekken van liquiditeit. Sale en leaseback is een snelle manier om over liquide middelen te beschikken zonder dat u uw onderneming verhuist.
• De uiteindelijke verkoopprijs is hoger bij sale en leaseback dan bij traditionele leegstand. Een investeerder heeft direct inkomsten uit de huurbetalingen.
• Het vermogen dat uw onderneming heeft, zit vast in ‘bakstenen’. De verkoop komt de balans ten goede.
• Het verminderen van risico’s die verbonden zijn aan het bezitten van vastgoed.

De transactie kan tot nadelen leiden:

• Het pand is uniek voor uw onderneming en moeilijk te vervangen.
• De fysieke of geografische kenmerken van het pand zijn een uitdaging voor de verkoopprijs.
• Ongunstige marktomstandigheden.

Iedere transactie is uniek. Dit, net zoals de manier waarop u de kansen voor uw onderneming benaderd. Bij het overwegen van het verkopen en terug huren van een kantoorpand zijn er factoren die van invloed zijn op een uiteindelijke beslissing.

Flexibiliteit of financieel rendement

De verkoopprijs en flexibiliteit beïnvloeden elkaar bij een sale en leaseback transactie. Hoe meer ruimte u van de koper bereidt bent terug te huren, hoe hoger een bied- en/of verkoopprijs is. De lengte van de huurovereenkomst is hierop ook van invloed. Om een gunstige verkoopprijs te krijgen moet u aan een minimale huurovereenkomst van 10 – 15 jaar denken. Als verkoper / huurder heeft u een gunstigere onderhandelingspositie wanneer u het volledige kantoorpand terug huurt. In dat geval hoeft een koper / verhuurder geen moeite te doen om nieuwe huurders te zoeken. Overleg vroeg in het traject met de belanghebbenden binnen uw onderneming op welke wanneer de beste rendementen behaald worden, terwijl u tegelijkertijd zo flexibel mogelijk bent en/of blijft.

Huurovereenkomst en voorwaarden

Er zijn diverse opties als het gaat om voorwaarden en huurstructuren bij een sale en leaseback, waaronder:

• Bruto lease. Als huurder bent u alleen verantwoordelijk voor de maandelijkse huurbetalingen. De koper betaalt doorgaans de extra kosten zoals nutsvoorzieningen, onderhoud en verzekeringen.
• Netto lease. Als huurder betaalt u kosten van variabelen zoals verzekeringen, nutsvoorzieningen en belastingen.
• Drievoudige netto lease, of bondable lease. U heeft als huurder de verplichting de volledige huur voor de overeengekomen huurtermijn te betalen. Dit ongeacht het onbewoonbaar worden van het gebouw of het anderszins afkeuren en/of doorverkoop door de verhuurder.

Overweeg het feit dat hoe groter uw verantwoordelijkheid is onder de huurperiode, hoe hoger de waarschijnlijke verkoopprijs. Weeg de voordelen en risico’s af, zodat u een goede onderhandelingspositie heeft. Denk daarbij ook aan zaken als verlengingsopties, huurprijsgaranties, uitbreidings- en inkrimpingsopties.

Evaluatie en impact onderneming

Betrek uw medewerkers bij de sale en leaseback transactie. Zonder evaluatie, overleg en informatie kan de transactie een negatieve invloed hebben op de productiviteit. Medewerkers zijn betrokken bij de onderneming en door ze buiten de plannen te laten, heeft dit een remmend effect op de motivatie. Wees eerlijk en open. Laat zien waarom u het kantoorpand verkoopt en zonder te verhuizen actief blijft. Welke investeringen doet u en hoe is dat positief voor de toekomst van de onderneming?

Transactie op maat

Sale en leaseback is geen ‘one size fits all’ transactie. Het is een op maat samengestelde en overeengekomen vastgoeddeal. Vooraf controleert u de doelen die u voor u voor uw onderneming voor ogen heeft en bespreekt u de financiële kant met uw accountant. Alleen met een zorgvuldige timing en een degelijke voorbereiding bent u in staat een succesvolle vastgoedtransactie te sluiten. Streef ernaar om maximale waarde te behalen en wees standvastig in de onderhandelingen met een geïnteresseerde koper. Flexibiliteit is een van de grootste voordelen die sale en leaseback heeft. Onderhandel over voorwaarden die in uw voordeel zijn en weet vooraf wat de opties zijn aan het einde van de huurovereenkomst.

Advies sale en leaseback kantoorgebouw

Heeft u een kantoorpand in eigendom en denkt u na over het gedeeltelijk of volledig verkopen en terughuren van het vastgoed? Investment Builders helpt u bij het onderzoeken van de mogelijkheden, het samenstellen van cijfermateriaal en het maken van een presentatiebrochure. Advies en begeleiding van buitenaf geven u een realistische kijk op de transactie. Een ervaren vastgoedadviseur is uw vaste aanspreekpunt tijdens het traject van verkoop en terug huur. Heeft u weinig of geen ervaring met het onderhandelen over (ver)koop en (ver)huur voorwaarden? In samenspraak doet u dit samen met uw adviseur. Het is ook mogelijk om dit volledig aan de adviseur over te laten. Maak een afspraak voor een vrijblijvend adviesgesprek. We laten u graag zien wat we voor u en uw onderneming kunnen betekenen. U bereikt ons telefonisch op 085-5000777.