Wat houdt sale en leaseback zorgvastgoed in?
De term zelf geeft het antwoord al. Bij sale en leaseback verkoopt u uw zorgvastgoed aan een investeerder en huurt het tegelijk terug. Naast een verkoopovereenkomst sluiten verkoper en koper een langlopende huurovereenkomst met elkaar. Dit geeft u, als verkoper, de mogelijkheid om met het vrijgekomen kapitaal investeringen te doen in de dienst- en zorgverlening. Bij sale en leaseback ontvangt u 100% van de waarde van het vastgoed, in plaats van een lening die een veel lagere waarde financiert.
Voordelen verkoper
Het verkopen van vastgoed betekent dat u niet langer verantwoordelijk bent voor het onderhoud. De nieuwe eigenaar zal dit van u overnemen. Regelmatige onderhoudscontroles en servicebeurten voor bijvoorbeeld verwarmingsinstallaties worden door de verhuurder in overleg met u geregeld. Andere voordelen zijn:
• Verbetering balanspositie. Door ‘bakstenen’ om te zetten in werkkapitaal gebruikt u geld om u te richten op de kernactiviteiten van uw praktijk c.q. zorginstelling.
• De negatieve impact van afschrijvingen op het vastgoed verminderen. Hierdoor verbetert de resultatenrekening.
• Potentiële belastingvoordelen. In plaats van de rente op een hypotheek af te schrijven, schrijft u het volledige huurbedrag af.
• Schuld verminderen. Betaal bestaande schulden af en vermijd toekomstige herfinancieringsrisico’s.
• Behoud de controle. U behoudt de controle over het pand door de huurovereenkomst die voldoet aan uw behoefte.
Nadelen verkoper
Niet alles aan sale en leaseback is positief. Het verkopen van zorgvastgoed is een ingrijpende beslissing die u goed voorbereidt en waar u lang over nadenkt. Om geruchten en onrust onder uw medewerkers te voorkomen, ligt u uw plannen toe in een bijeenkomst. Maak duidelijk welke toekomstvisie u voor ogen heeft en op welke manier u de uitbreiding of aankoop van bedrijfsapparatuur wilt financieren. Het verschaffen van duidelijkheid zorgt voor begrip en laat zien dat u motiverende redenen heeft om het pand te verkopen. Aan de andere kant is het ook zo dat wanneer u een pand verkoopt u niet langer de eigenaar bent. Dat kan voelen als een verlies. U mag of kunt niet meer zomaar een verbouwing uitvoeren. Veranderingen, verbouwingen en uitbreiding gaan in overleg met de verhuurder. Een goede verstandhouding tussen beide partijen is voor de voortgang van uw bedrijf noodzakelijk.
Onderzoek zorgvastgoed
Net zoals bij een standaard vastgoedtransactie is het voor een investeerder belangrijk om meer te weten over het vastgoed. Dit kan door middel van due diligence onderzoek en verschillende gesprekken voordat de onderhandelingen beginnen. Een investeerder wil weten hoe het pand eruit ziet en hoe de staat van onderhoud is. De voorkeur gaat uit naar panden die in goede staat van onderhoud verkeren en die op een goede locatie zijn gelegen. Zorgvastgoed is over het algemeen goed bereikbaar en voldoet aan strikte wet- en regelgeving op het gebied van hygiëne en zorgverlening. Het pand zal getaxeerd en bouwkundig onderzocht worden. De gegevens en uitkomsten hiervan gebruikt u in de verkoopbrochure.
Eigen onderzoek
Aan de andere kant doet u als verkoper zelf ook onderzoek naar de haalbaarheid van sale en leaseback. Want u krijgt dan wel de beschikking over kapitaal om uit te breiden en/of te in investeren, het moet ook mogelijk zijn om aan de huurverplichting te voldoen. Nu en vooral over een aantal jaren. Denk aan de risico’s die de transactie met zich meebrengt en onderzoek wat u kunt doen om een doemscenario te vermijden. Spreek met een adviseur over de voorwaarden die in de verkoop- en verhuurovereenkomst vermeld staan. Het vooraf verrichten van het nodige onderzoek, voorkomt dat u achteraf constateert dat u toch de verkeerde keuze heeft gemaakt.
Financiering zorgvastgoed
Sale en leaseback is niet nieuw als het gaat om de alternatieve financiering van zorgvastgoed. Vastgoedinvesteerders, krediet- en leasemaatschappijen kopen en verhuren zorgvastgoed van verschillende afmetingen en met diverse zorgtaken. Niet alleen ziekenhuizen maken gebruik van deze financieringsvorm, ook particuliere tandklinieken, woonzorgcentra en praktijkcentra passen sale en leaseback toe. Het is een succesvolle financieringsstrategie die voor verkoper en koper gunstig is. Een koper doet een grote investering, maar ziet direct huurinkomsten. Het pand heeft een bestaande gebruiker die ook na de transactie van het pand gebruik blijft maken. Clausules over de gevolgen van het niet voldoen aan de huurverplichtingen en wat er gebeurt aan het einde van de overeenkomst worden duidelijk onderhandeld. Deze afspraken zijn vastgelegd in de huurovereenkomst.
Vastgelegde voorwaarden
Sale en leaseback is een van de weinige financieringsvormen waarbij u als verkoper en/of huurder vergaande inspraak heeft in de voorwaarden. Doe uw voordeel met deze wetenschap. Uw adviseur van Investment Builders neemt aansprekende en vaak vergeten aandachtspunten met u door en wijst u op de valkuilen die aan de transactie kleven. Samen met de adviseur praat u over het einde van de huurperiode. Wat zijn de mogelijkheden? Welk scenario heeft u voor ogen? Wilt u het pand dan terugkopen? Al deze factoren staan vermeld in de uiteindelijke overeenkomst die u met de koper / verhuurder afspreekt.
Adviesgesprek sale en leaseback
Zoekt u naar mogelijkheden om uw zorgaanbod uit te breiden of bestaande apparatuur te moderniseren? Maak een afspraak voor een adviesgesprek bij Investment Builders. Tijdens het gesprek praten we onder andere over verkoop van het vastgoed. Het plan om te verkopen moet gemeld worden bij het College Sanering Zorginstellingen. Door de juiste regels te volgen, voorkomt u achteraf problemen. Als sale en leaseback u aanspreekt, zoeken we binnen ons zakelijke netwerk naar potentiële investeerders die bekend zijn met zorgvastgoed. Meer weten? Maak een vrijblijvende afspraak. U kunt ons telefonisch bereiken op 085-5000777.
Sale en leaseback zorgvastgoed – FAQ
1. Is sale en leaseback bij zorgvastgoed mogelijk?
Ja, veel zorginstellingen hebben vastgoed in eigendom en zoeken manieren om uit te breiden. Uitbreiden kan zowel op het gebied van dienstverlening als medische apparatuur en onderzoeksmogelijkheden. Het verkopen van vastgoed is een goede manier om liquiditeit te creëren. Investeerders hebben bij zorgvastgoed dikwijls de zekerheid van een goede huurder die op tijd aan de huurverplichtingen voldoet.
2. Wat zijn de nadelen van sale en leaseback?
Het meest voor de hand liggende nadeel van deze constructie is dat u als verkoper / huurder niet langer vastgoed in eigendom heeft. Eventuele waardestijgingen van het pand zijn voor de koper / verhuurder.
3. Levert sale en leaseback een meerwaarde?
Hoewel de maximumtarieven voor sale en leaseback bij zorgvastgoed vaak iets hoger zijn dan vergelijkbare hypotheekrentetarieven, levert een sale en leaseback een contante opbrengst tot 100% van de getaxeerde waarde van het pand. Dit versus de 65% tot 75% van een typische hypotheek.
4. Waarom is sale en leaseback van zorgvastgoed populair bij investeerders?
Een zorginstelling is nodig en verlening van de zorg gaat door. Dat betekent dat investeerders minder risico lopen en de huuropbrengsten zeker zijn. Afhankelijk van het soort zorgvastgoed kan een investeerder rekenen op de bedrijfscontinuïteit en zekerheid van de overeenkomst. Zorginstellingen hebben niet de noodzaak om te verhuizen, wel om investeringen te kunnen doen.
5. Welke type zorgvastgoed is rendabel?
Naast de algemene ziekenhuis gebouwen, zijn ook revalidatiecentra, groepswoningen en kleinschalige zorgcentra rendabel. Dat betekent dat ook kleinere zorgverleners sale en leaseback kunnen overwegen. Met een goede presentatie en het vinden van een geïnteresseerde investeerder is veel mogelijk. Zorg is tegenwoordig een heikel punt. Het verlenen van hoogwaardige, gepersonaliseerde zorg zal in de toekomst verder toenemen.
6. Mag ik zorgvastgoed zonder problemen aan een investeerder verkopen en terughuren?
Zolang u als verkoper / huurder op dezelfde manier van het pand gebruik blijft maken en er geen delen onderverhuurd of ongebruikt blijven, kan de transactie op de gebruikelijke manier doorgaan. Als er veranderingen plaatsvinden krijgt u te maken met de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) en moet u de voorgenomen verkoop melden bij het College sanering zorginstellingen. Het kan geen kwaad om eerst informatie in te winnen, daarmee voorkomt u problemen.
7. Hoe wordt het onderhoud van het pand geregeld?
In de sale en leaseback overeenkomst neemt u met de koper / verhuurder voorwaarden op die gaan over het onderhoud. Zowel klein als groot onderhoud wordt omschreven. Kleine aanpassingen of reparaties kunt u doen zonder eerst toestemming te vragen. Op het moment dat er ingrijpende verbouwingen nodig zijn moet u hier eerst met de koper over overleggen.
8. Hoe kijken mijn medewerkers naar de zorginstelling als het pand is verkocht?
Praat met uw medewerkers over de voorgenomen verkoop. Leg uit dat u een pand verkoopt om in de zorginstelling te kunnen investeren en de dienstverlening uit te breiden of te moderniseren. Hiermee voorkomt u geruchten en onzekerheden bij uw zorgmedewerkers. Sale en leaseback is een normale financiële constructie die mogelijkheden biedt.