Vooronderzoek transformatie pand verkopen Apeldoorn
Krijgt u een pand aangeboden of heeft u een interessant transformatie pand op het oog dat verkocht wordt? Begin met een grondig vooronderzoek. Hergebruik en renovatie moeten economisch zinvol zijn. Hoewel een oud gebouw een prachtige ruimte kan zijn voor uw investering, moeten de details en berekeningen een acceptabel risiconiveau laten zien. Panden die voor transformatie in aanmerking komen hebben naast een uitgebreid marktonderzoek ook een realistische waardebepaling nodig. Inzicht in de markt, maar ook onderzoek naar de bedoelde gebruikers of huurders, samengestelde toepassingen en de beoogde huur zijn nodig om deze andere risico’s te bepalen. Als de verkeerde gebruiksmogelijkheden onderzocht worden, kan het transformatie proces op zich goed uitpakken maar het gebruik niet. Dit schept een verkeerd beeld van het rendement en de eventuele waardevermeerdering van een pand. Kritisch nadenken en kijken naar de kansen, maar ook de zwaktes en sterktes, laten zien of een transformatie plan economisch haalbaar is.
Nieuwbouw of transformatie?
In verstedelijkte gebieden is bouwgrond moeilijk te vinden. De kosten van slopen, saneren en nieuw bouwen zijn hoger dan wanneer een bestaand pand een andere bestemming krijgt. Binnensteden hebben nu eenmaal een bepaalde aantrekkingskracht. Transformatie dient als een oplossing voor de beperkte beschikbaarheid van bouwgrond en een hoge bevolkingsdichtheid. Het transformeren van een bedrijfspand naar woningen of appartementen is een antwoord op het woningtekort. De vraag naar woonruimte is in Apeldoorn, net zoals in andere steden groter dan het aanbod. De transformatie van een pand van het ene gebruik naar het andere, vereist in veel gevallen een aanpassing van het bestemmingsplan. Het vereist ook overleg en toestemming van de lokale overheid, voordat de renovatie van start gaat. Als er een gedeelde visie is dat het nieuwe gebruik de buurt ten goede zal komen, is de lokale overheid toeschietelijk. Vallen de plannen buiten de doelstelling? Dan is medewerking niet te verwachten.
Due diligence en duurzaamheid
Praat voordat u een transformatie pand in Apeldoorn koopt met architecten, ingenieurs, bouwkundigen, bouwondernemers en servicebedrijven over de haalbaarheid van het renovatie plan. Doe dit voordat u een gebouw koopt. Deze gesprekken zijn noodzakelijk en kunnen op langere termijn dure fouten voorkomen. Hergebruik van bestaand vastgoed heeft bovendien voordelen voor de omgeving en het klimaat. Het grootste deel van bouwafval is afkomstig van sloop en sanering van bestaande gebouwen. Het duurt ongeveer 65 jaar voordat een nieuw energiezuinig gebouw, de energie bespaart die nodig is bij het afbreken van bestaand vastgoed. Bij hergebruik en renovatie is er aanmerkelijk minder bouwafval. Door duurzame bouwmaterialen te gebruiken en een pand energiezuiniger te maken blijven de kosten voor gebruikers lager. De ecologische voetafdruk is minder ingrijpend.
Hergebruik niet hetzelfde als monumentenzorg
Transformatie of hergebruik van bestaande gebouwen is niet te verwarren met monumentenzorg. Waar het bij monumenten gaat om het herstel naar het oude karakter, richt hergebruik zich op het verbeteren en aanpassen van een pand voor nieuwe doeleinden. Daarbij wordt rekening gehouden met moderne technologische en maatschappelijke behoeften. Zo ontstaan unieke kenmerken en blijft het karakter van een historisch gebouw behouden. Door de gezonde mix tussen oud, nieuw en hergebruikt vastgoed, ontstaat een afwisselend uiterlijk. Een groot aantal belangrijke gebouwen staat leeg vanwege functionele veroudering, maar hergebruik van bestaande structuur en het behoud van het typische karakter geeft een gebouw iets aantrekkelijks. Functionele of fysieke veroudering speelt een rol bij de keuze om een pand te kopen, maar veel problemen zijn te corrigeren en bieden later een meerwaarde.
Niet elk pand is te transformeren
Niet elk leegstaand pand dat te koop staat, is geschikt voor transformatie. Afhankelijk van de bestemming die u op het oog heeft, moeten de plannen passen binnen de wijk. Daarbij telt ook de staat van onderhoud mee. Leegstand betekent helaas ook achteruitgang. Onderzoek een pand op eventuele waterschade, schimmel, roest en defecte elektrische installaties en/of voorzieningen. Kijk ook naar schadelijke bouwmaterialen zoals asbest en kwik. De bouwstijl of architectuur is eveneens van invloed. Een oude winkelruimte kan prima dienen als zorgvastgoed, terwijl een leegstaande kerk niet direct de meest ideale vorm voor woningbouw is. Investeerders en ontwikkelaars zien overigens vaak mogelijkheden die een particuliere koper niet direct ziet. Toch is het goed om te weten dat niet elk pand geschikt is voor transformatie en hergebruik met een andere bestemming.
Subsidies en andere financiële voordelen
De nationale en lokale overheid heeft regelmatig subsidie regelingen beschikbaar voor transformatie en hergebruik van vastgoed. Overleg met een fiscaal adviseur de beschikbare belastingvoordelen bij het duurzaam verbouwen van vastgoed. Daarnaast verlaagt renovatie de bouwkosten en bent u minder geld kwijt aan arbeidskosten die aannemers en andere toeleveranciers in rekening brengen. Leegstaande kantoor- en bedrijfsgebouwen, maar ook winkelcentra, oude fabrieken, horeca gebouwen en industrieel vastgoed hebben kansen voor investeerders die geloven in hergebruik. Bij een duurzame renovatie zien gebruikers en huurders de meerwaarde van een aangepast pand. Dit geeft rendement en bij verkoop kunt u rekenen op meerwaarde.
Transformatie pand kopen in Apeldoorn
Ziet u hoe een transformatie pand al enige tijd te koop staat en bent u benieuwd naar de mogelijkheden? Van gedachten wisselen met onze ervaren vastgoedadviseurs geeft inzicht in de kansen en zwaktes die een gebouw heeft. Onze adviseurs sparren vrijblijvend met u en begeleiden het transactie proces op de manier zoals u die in gedachten heeft. Van contact opnemen met de verkoper tot het uitgebreid onderhandelen over de (ver)koopvoorwaarden en de uiteindelijke koopprijs. Investment Builders biedt service op maat. Maak telefonisch een afspraak via +31 6 30600868 of stuur een e-mail naar info@investmentbuilders.nl.