Vergoed verkopen en terughuren als financiële transactie
Sale en leaseback is een andere benaming voor het verkopen en terughuren van vastgoed. Het is een financiële transactie, waarbij u als eigenaar een pand verkoopt en het direct terug huurt van de nieuwe eigenaar. Hoe werkt de transactie? Het verkopen en terughuren van vastgoed bestaat uit twee aan elkaar verbonden overeenkomsten:
• U stemt ermee in om het vastgoed voor een overeengekomen prijs aan een investeerder of belegger te verkopen.
• De nieuwe eigenaar stemt ermee in om het pand terug te verhuren aan u, de verkoper. Het betreft een lange termijn leaseback-overeenkomst.
Met de transactie kunt u als verkoper blijven wonen of ondernemen zonder te verhuizen. Het eigendom van het vastgoed gaat over op de nieuwe eigenaar. Met de liquide middelen is uitbreiding van uw onderneming mogelijk of maakt u als particulier die lang gedroomde wereldreis. Voor een koper is sale en leaseback interessant, omdat er onmiddellijke huurinkomsten zijn.
Waarom kiezen voor sale en leaseback van vastgoed?
Het verkopen en terughuren van vastgoed heeft voordelen voor de verkoper en koper. Voordelen voor u als verkoper en huurder zijn:
• De mogelijkheid om balanskapitaal vrij te maken dat u heeft geïnvesteerd in onroerend. Met de liquide middelen is het mogelijk bedrijfsuitbreiding te financieren, schulden te verminderen en/of contanten terug te geven aan eerdere investeerders.
• U hoeft niet te verhuizen, u blijft in hetzelfde pand ondernemen.
• Door de langlopende huurovereenkomst weet u vooraf de huurkosten waar u rekening mee moet houden.
• De mogelijkheid om huurbetalingen als zakelijke kosten af te trekken.
• Verbetering van de balanspositie.
Voordelen voor de koper en verhuurder:
• Na de investering directe inkomsten door de lange termijn lease.
• Langlopende huurovereenkomst met afspraken over de mogelijkheden aan het einde van de looptijd.
• Eventuele belastingvoordelen.
Voorbeelden van een sale en leaseback overeenkomst
Een van de meest voorkomende sale en leaseback transacties is tussen eigenaren van commercieel vastgoed en vastgoedinvesteerders of leasemaatschappijen. Bij deze transactie verkoopt de eigenaar het pand aan de investeerder, die het terug verhuurt aan de verkoper. Met deze vastgoeddeal is de verkoper in staat om balanskapitaal vrij te maken om te herinvesteren in de groei van de onderneming, schulden terug te betalen of de balanspositie te verbeteren. De vastgoedinvesteerder breidt met de constructie de bestaande vastgoedportefeuille verder uit. Een andere, minder gebruikelijke, vastgoed sale en leaseback betreft woningen. Als een huis sneller wordt verkocht dan een verkoper had verwacht, kan overwogen worden het huis tijdelijk terug te huren, totdat een nieuwe woning gekocht is. Maar een woningbezitter kan ook overwegen de woning te verkopen en terug te huren om een gewenste investering te doen of de overwaarde te gebruiken als aanvulling op het pensioen.
Win-winsituatie voor koper en verkoper
Vastgoed verkopen en terughuren is een win-winsituatie voor beide partijen. Met een sale en leaseback transactie kan een eigenaar van een onroerend goed de waarde van vastgoed verzilveren zonder het bedrijfsadres op te geven. Ondertussen heeft de investeerder directe huurinkomsten en is er een langlopende huurovereenkomst. Dit maakt het een potentieel voordelige transactie voor beide partijen. Als een transactie goed wordt voorbereid en de voorwaarden voor verkoper en koper duidelijk zijn, is er geen reden om aan te nemen dat sale en leaseback een minder interessante financieringsvorm zou zijn. Net zoals bij andere financieringen heeft sale en leaseback voor de koper en verkoper bepaalde nadelen.
Nadelen verkoper / huurder
Het meest voor de hand liggende nadeel voor een verkoper huurder bij sale en leaseback is dat u niet langer een pand in eigendom heeft. Om aan het einde van de huurovereenkomst problemen te voorkomen is het belangrijk om tijdig te onderhandelen over een verlenging van de huurperiode, het onroerend goed terug te kopen tegen een symbolisch bedrag of een verhuizing. Daarnaast heeft u beperkingen ten aanzien van verbouwingen en/of andere wijzigingen aan het pand. Dit is pas na overleg met de koper / huurder mogelijk. Wanneer u uw bedrijfspand verkoopt, maar terug huurt bespreekt u dit met uw werknemers. Leg uit waarom en wat de mogelijkheden zijn na de verkoop. Hiermee voorkomt u onrust en geeft u uw werknemers duidelijkheid over de situatie.
Nadelen koper / verhuurder
Het grootste nadeel voor de koper / verhuurder is dat een huurder niet langer de huurgelden betaald en er sprake is van wanbetaling. Als verhuurder bent u dan gedwongen om middelen en tijd te besteden om een andere huurder te vinden of opnieuw over de bestaande verhuurovereenkomst te onderhandelen. Als verhuurder is het belangrijk om toezicht te houden op het gebruik van het pand. Dit kan problematisch zijn, omdat de huurder eraan gewend is het pand te gebruiken alsof het zijn eigendom is. Het onderhoud van een pand is belangrijk. Doe dit als verhuurder in samenspraak met de huurder. De huurder heeft vaak plannen om de onderneming uit te breiden en aanpassingen aan het pand kunnen daarbij horen.
Begeleiding bij het verkopen en terughuren van vastgoed
Zoekt u een alternatieve financieringsvorm en is het bedrijfspand waarin u actief bent uw eigendom? Het verkopen en terughuren van een bedrijfsruimte biedt een mogelijkheid. Het is een vorm van financieren die regelmatig wordt toegepast. Aan de ene kant houdt u de kredietmogelijkheid open bij de bank, terwijl u aan de andere kant beschikt over liquide middelen om de gewenste investeringen door te voeren. Investment Builders adviseert en begeleidt zowel verkopers als kopers bij sale en leaseback vastgoedtransacties. Met meer dan 50 jaren ervaring binnen de vastgoed- en financieringssector staan onze adviseurs u tijdens het traject bij met raad en daad. Graag nemen we met u de mogelijkheden door. Vul het contactformulier in of stuur ons e-mail en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Vastgoed verkopen en terughuren – FAQ
1. Hoe werkt vastgoed verkopen en terughuren?
Een sale en leaseback stelt een koper in staat het gekochte onroerend goed terug te verhuren aan de verkoper. De verkoper blijft na verkoop voor bepaalde tijd in het pand actief. Deze situatie komt vrij vaak voor bij zowel particulieren als ondernemers die het geld dat vastzit in bakstenen met verkoop vrij maken.
2. Is sale en leaseback van vastgoed een goed idee?
Deze vastgoedtransactie is een alternatieve financieringsvorm die voor ondernemers, en particulieren in sommige gevallen, voordelig is om het werkkapitaal te vergroten. De huisbank wordt buiten beschouwing gelaten en met de liquide middelen is het toch mogelijk om uit te breiden en/of te investeren in de gewenste bedrijfsmiddelen.
3. Waarom is sale en leaseback interessant voor investeerders?
Met de transactie is een investeerder zeker van directe huurinkomsten. De verkoper blijft het pand op huurbasis gebruiken. Door de vastgelegde voorwaarden en afspraken weten beide partijen wat er aan het einde van de huurovereenkomst mogelijk is.
4. Hoe vaak wordt vastgoed verkopen en terughuren gedaan?
De sale en leaseback constructie wordt dikwijls gezien bij ondernemers. Het stelt ondernemers in de gelegenheid hun onderneming uit te breiden, schulden te saneren en de balanspositie te verbeteren. De methode is veilig en betrokken partijen weten vooraf waar ze aan toe zijn. Verkoop en terughuur bij particuliere woningbezitters is de laatste jaren toegenomen.
5. Is verkopen en terughuren van vastgoed legaal?
Ja, de transactie wordt op papier vastgelegd. Een notaris meldt de akte van levering aan bij het Kadaster. De verhuurovereenkomst wordt door beide partijen ondertekend en is juridisch bindend. Als verkoper heeft u inspraak in de voorwaarden en is het mogelijk flexibele voorwaarden af te spreken en vast te leggen.
6. Wat gebeurt er als ik niet langer de huur betaal?
Als een huurder in gebreke blijft met de huurbetalingen, zal de verhuurder eerst een herinnering sturen en/of een gesprek met u aangaan. Blijft betaling alsnog uit en neemt de achterstand toe dan zal een deurwaarder ingeschakeld worden. Komt de zaak voor een rechter? Bij toewijzing van het vonnis volgt uitzetting uit het pand. Uitzetting ontheft u niet van de betalingsachterstand, hiervoor kan een verhuurder diverse middelen inroepen om deze alsnog betaalt te krijgen.
7. Wat zijn de nadelen van vastgoed verkopen en terughuren?
Een van de nadelen voor een verkoper-huurder is dat het pand niet langer in eigendom is. Het verkopen van het vastgoed kan aanvoelen als een verlies. U heeft niet langer de zeggenschap over het pand. Voor elke voorgenomen verbouwing en/of aanpassing is toestemming van de koper-verhuurder nodig.
8. Wat is de looptijd van een sale en leaseback overeenkomst?
Vastgoedtransacties hebben een lange looptijd van gemiddeld 15 tot 20 jaar. Het is goed om u zelf als verkoper vooraf te bedenken of u gedurende al die jaren aan de huurverplichting kunt blijven voldoen en wat er gebeurt als de looptijd afloopt. In de overeenkomst zijn de mogelijkheden aan het einde van de looptijd opgenomen. Dikwijls heeft een verkoper-huurder de eerste gelegenheid om het pand terug te kopen.