Kleine of uitgebreide woningportefeuille kopen
De nichemarkt van aangeboden vastgoedportefeuilles is beperkt. Kansen zijn ongebruikelijk en hoewel veel beleggers niet geïnteresseerd, of in staat zijn portefeuilles van meer dan 50 woningen te kopen, kan een kleine vastgoedportefeuille u een vliegende start geven. Het analyseren en kopen van dit soort vastgoedtransacties is iets wat niet onderschat mag worden en waar uitgebreid onderzoek aan vooraf moet gaan. Het vinden van portfolio’s is niet eenvoudig. Ervaren, ondernemende investeerders kennen de weg en weten waar ze zoeken moeten. Soms staat een vastgoedportfolio openbaar te koop en komt u een advertentie tegen op sociale media. Netwerken met een vastgoedadviseur en andere investeerders is een uitstekend uitgangspunt. U kunt ook een specifieke vraag stellen en actief zoeken naar mensen die een vastgoedportefeuille te koop aanbieden. Laat vastgoedeigenaren weten dat u interesse heeft in hun eigendom als ze besluiten te verkopen. Aandachtspunten zijn:
Due diligence onderzoek
Ongeacht de grootte van de woningportefeuille die u krijgt aangeboden, is haast de grootste fout die u kunt maken. Evalueer de portefeuille, voordat u investeert. Doe onderzoek naar de werkelijke commerciële waarde en probeer het potentieel te begrijpen. Grondig onderzoeken brengt ook eventuele risico’s aan het licht. Wanneer u met Investment Builders werkt, beoordelen we samen de kosten-baten rekeningen, om er zeker van te zijn dat u de juiste beslissing neemt.
Is de portefeuille verhuurd?
Een vastgoedportefeuille kopen met bestaande huurders, betekent dat u direct huurinkomsten heeft. Het bespaart u het gedoe van het tegelijkertijd op de markt brengen van meerdere panden, het doorlichten en accepteren van nieuwe huurders. Hou er wel rekening mee dat het niet is toegestaan om de huur na de aankoop te verhogen. Dit is wettelijk vastgelegd. De jaarlijkse huurverhoging mag, als deze in de huurovereenkomst is opgenomen wel plaatsvinden. Investment Builders helpt u bij het beheren van uw vastgoedportefeuille. Onze adviseurs weten hoe ze op de best mogelijke manier met huurders om moeten gaan. Zo blijft iedereen tevreden en bent u altijd op de hoogte van de ontwikkelingen binnen uw portefeuille.
Ontwikkelingen in de omgeving
Een van de factoren die van invloed zijn op het succes van een vastgoedinvestering is het kennen en begrijpen van de locatie en omgeving. Zijn er nieuwe ontwikkelingen, zoals nieuwbouw, scholen, vervoersverbindingen, restaurants of andere voorzieningen en faciliteiten gepland. Deze eventuele plannen hebben op korte en lange termijn invloed op de waarde van bestaand vastgoed. Aan de ene kant zijn meer voorzieningen positief voor het behouden van bestaande en aantrekken van nieuwe huurders. Aan de andere kant ontstaat er door nieuwbouw meer concurrentie wat het in toekomst moeilijker maakt om huurders te behouden of te accepteren.
Vergunningen regelen
Afhankelijk van de samenstelling van het vastgoed dat u wilt verhuren, kan een vergunning nodig zijn. Als er een financiering op het pand zit, vraagt u toestemming aan de kredietmaatschappij om te verhuren. Het verhuurbeleid verschilt per gemeente, vraag bij het gemeenteloket na wat de regels en mogelijkheden zijn om vastgoed te mogen verhuren.
Renovatie en achterstallig onderhoud
Vaak is het aantrekkelijk om leegstaande panden te kopen, tenzij u een kleine bestaande portefeuille op het oog heeft, is het niet wenselijk dat ze allemaal of voor een meerderheid leeg staan. Helaas hebben te koop staande woningportefeuilles meestal wat achterstallig onderhoud. Het is de moeite waard om altijd een of meerdere woningen te bekijken en daar foto’s van te (laten) maken. Naderhand bekijkt u de foto’s op een rustig moment en bent u in staat de actuele status van een pand te omschrijven en de waarde te berekenen. Als u een portefeuille met behoorlijk achterstallig onderhoud krijgt aangeboden, past u uw bod aan. U houdt rekening met de kosten voor renovatie en verbetering.
Kosten inschatten
Het is niet eenvoudig om bij een bestaande portfolio van alle panden de juiste inschatting te maken. Onderzoek en nalopen van belangrijke zaken, zijn een basis om over de koopsom te onderhandelen. Zorg dat u een duidelijk beeld heeft van de te verwachten kosten om een leegstaande woning of appartement weer verhuur klaar te krijgen. Soms heeft iets meer aandacht en werk nodig om aan de standaarden van deze tijd te voldoen. Duurzaamheid en minimale belasting voor het klimaat, zijn ook aandachtspunten van huurders.
Woningportefeuille financieren
Net zoals dat er weinig vastgoedportefeuilles worden aangeboden, zijn er niet veel beleggers en investeerders die interesse hebben in bestaande portfolio’s. Dat kan een voordeel zijn bij het onderhandelen. Sommige verkopers staan niet onwelwillend tegenover verkopersfinanciering, de vraag is of u hier op in gaat of zelfstandig een financiering zoekt. Het voordeel van woningen die op afzonderlijke percelen staan, is dat er creatiever met de financiering kan worden omgegaan. Voor sommige panden gebruikt u een banklening, terwijl andere panden met een onderhandse lening gefinancierd zijn. Het is mogelijk om verschillende kredietverstrekkers te benaderen en zo het risico van uw beleggen enigszins te spreiden.
Zeldzame investeringsmogelijkheid
Portfolio’s komen alleen maar af en toe in hun volledigheid op de markt. Investeren in een bestaande woningportefeuille is een voordeel om uw bezit snel te laten groeien. Zeker als u weet hoe u portefeuilles die bestaand woonvastgoed bevatten moet analyseren en op waarde schatten is het een buitenkans, die directe huurinkomsten oplevert. Het is iets om uw ogen voor open te houden.
Vragen vastgoedportefeuille kopen
Heeft u vragen over bestaande woningportefeuilles? Zoekt u een gevarieerde vastgoedportfolio die te koop is? Neem vrijblijvend contact op met onze ervaren vastgoedadviseurs. Binnen ons netwerk zijn er regelmatig portfolio’s die worden aangeboden. We kunnen ook in overleg met u een vraag rond laten gaan, waarmee we uw interesse bekend maken. Een afspraak maakt u door telefonisch contact met ons op te nemen op 085-5000777, of vul het contactformulier in.
Woningportefeuille kopen – FAQ
1. Wat is een woningportefeuille?
Een woningportefeuille is een verzameling van onroerend goed bestaande uit woningen en/of appartementen. De eigenaar beschikt over een omschrijving van het portfolio met daarbij het rendement dat gehaald wordt.
2. Is een woningportefeuille een goede investering?
Het is altijd raadzaam om due diligence onderzoek te verrichten als u een woningportefeuille aangeboden krijgt. Hoe zit het portfolio in elkaar? Wat is het behaalde rendement en/of is er door omstandigheden sprake van langdurige leegstand? Vraag een verkoper om onderzoek te mogen doen. Dit geeft antwoord op de vraag van een goede investering.
3. Kan ik in binnen- of buitenland een woningportfolio kopen?
Verhuurvastgoed is in trek bij beleggers. Vooral residentieel onroerend goed is gewild. Er is grote vraag naar woonruimte en panden die goed onderhouden zijn, staan zelden lang leeg. Als investeerder zoekt u zowel in binnen- als buitenland naar interessante beleggingsobjecten. Een enkele keer zijn de wet- en regelgeving om als buitenlander vastgoed te kopen moeizaam. In dat geval denken onze vastgoedadviseurs graag met u mee.
4. Uit hoeveel eigendommen bestaat een woningportefeuille?
Over het algemeen wordt gesproken van een portfolio als er drie of meer panden in uw bezit zijn.
5. Wat is een goed verhuur rendement?
Tussen 5% en 8% huurrendement zorgt voor een goed rendement op een investering. Bepaal het rendement door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de totale investering die u in een woningportefeuille doet.
6. Mag ik de huurprijzen verhogen bij het kopen van een verhuurde woningportefeuille?
Nee, koop breekt geen huur. Dit is vastgelegd en moet voorkomen dat huurders waarvan de woning wordt verkocht, plotseling veel meer gaan betalen. De bestaande huurovereenkomst blijft van kracht. Jaarlijkse indexering is wel mogelijk.
7. Kan ik woningen renoveren met huurders?
Afhankelijk van de werkzaamheden die u uit wilt voeren, is het altijd goed om een bijeenkomst met de huurders te organiseren. Licht uw plannen toe en geef aan op welke manier huurders profijt hebben van de aanpassingen die u toe wilt passen. Overleg beperkt het ongemak vaak tot een minimum. Als mensen overvallen worden door een onderhoudsploeg geeft dat veel meer irritaties. Communiceren is belangrijk.
8. Mag ik een deel van de portefeuille doorverkopen?
Als eigenaar bepaald uzelf wat u met het vastgoed doet. Misschien heeft u een voorkeur voor appartementen en verkoopt u de eengezinswoningen die onderdeel zijn van het portfolio. Berekeningen zijn gemaakt op basis van de volledige portefeuille, hou daar bij verkoop rekening mee. Het rendement verandert en ook de maandelijkse huurinkomsten worden minder.
9. Hoe beheer ik een woningportefeuille?
Het beheren van verschillende panden is complex. Vastgoedeigenaren met grotere portefeuilles maken dikwijls gebruik van vastgoedbeheerders. Vastgoedbeheerders bieden uiteenlopende diensten aan, van het zoeken, werven en communiceren met huurders tot het regelen van periodiek onderhoud. Een ervaren vastgoedbeheerder neemt u veel werk uit handen.
10. Mag ik bij leegstand een willekeurige nieuwe huurder zoeken?
Afhankelijk van de locatie en plaats van de woonruimte, moet u soms rekening houden met de regels die ter plaatse van toepassing zijn. U kunt dit bij de gemeente waar de woning zich bevindt navragen.